ההיסטוריה הצ'כית כולה בזעיר אנפין ברוטונדה של מציאת הצלב הקדוש (Rotunda Nalezení sv. Kříže)

רוטונדה זו שנמצאת ברחוב Konviktska ברובע פראג 1 היא ההיסטוריה הצ'כית כולה בזעיר אנפין, מה שהכניס אותה לרשימת האנדרטות התרבותיות הצ'כיות והופך אותה לאקלקטית למדי.

מצד אחד היא נבנתה במאה ה-11 בסגנון אדריכלי רומנסקי (העתיקה ביותר בפראג בסגנון זה), אבל החלק הפנימי הוא בסגנון אדריכלי רומי ויש בה ציורי קיר (פרסקאות) גותיים נדירים מהמאה ה-14.

הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש
הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש

מקור השם

שמה המלא של הרוטונדה (הסבר לגבי מהי רוטונדה ניתן למצוא כאן) שמשמשת ככנסייה הוא "הכנסייה של הצלב הקטן", אבל כולם מכירים אותה בשם "הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש".

כנראה הסיבה לכך היא שיש כנסייה בעלת שם דומה ("הכנסייה של הצלב הגדול") ברובע היהודי ושינוי השם נועד כדי למנוע בלבול. סברה אחרת לשינוי השם היא האגדה המקומית שטוענת כדלקמן:

נערה נצלבה והושלכה לבאר שהייתה במקום כעונש על כך שהתנצרה בניגוד לרצון הוריה. במהלך הלילה הסערה העלתה לפני השטח את הצלב שאליה נקשרה הנערה, מה שנחשב ע"י המאמינים כהוכחה להשגחה העליונה ששורה במקום.

יש כאלו אפילו שטוענים שבמהלך שיפוץ הרוטונדה נמצא צלב גדול ביסודותיה, מה שמאמת לכאורה את הסיפור.

סיפור אחר טוען שמתחת לרוטונדה יש מרתף עם אוצר עצום. המאמינים בכך מביאים כהוכחה שעובדה אחת – בסמוך למקום התגלה אוצר של הנסיך Jaromír משנת 1012, כך שההיגיון אומר שיש עוד מה לחפש ולמצוא במעמקי האדמה.

מבחן המציאות והרוטונדה

עם זאת, האמת כנראה שונה. העובדה שהמקום נמצא במרכז צלב שנוצר מחיבור של נתיבי סחר חשובים:

  • ציר שני (שאורכו 2400 מטר גם כן) מכנסיית סנט קלמנט בעיר העתיקה לכנסיית סנט פיליפ וג'יימס בכיכר Arbesově
  • ציר אחד שאורכו 2400 מטר מקתדרלת ויטוס הקדוש (הכנסייה החשובה בעיר שמופיעה בסרטון הבא) לכנסיית סטפן הקדוש ב- Nové Město

החוקרים מאמינים שהמקום שנבנה ב-1190 שימש כמזבח פרטי של אחת האחוזות בעיר העתיקה. הוכחה לכך טמונה בעובדה שמסביב למקום הייתה קהילה ובית קברות.

בכל מקרה הרוטונדה הפכה לכנסייה (כנראה בזכות האקוסטיקה המשובחת שהייתה בה) רק ב-1365 וכמו בשאר צ'כיה, גם כאן המקום החליף ידיים ושימושים. למשל:

  • בשנת 1625 היא ניתנה לדומיניקנים של מנזר העיר העתיקה על ידי כנסיית סנט. גיילס
  • בשנת 1784 תחת שלטונו של יוסף השני הכנסייה נסגרה כחלק מרפורמות דתיות והיא הפכה למחסן פרטי
  • בשנת 1860 הרוטונדה עמדה בפני הריסה.

העירייה לוקחת חסות

העובדה שהרוטונדה קיימת עד היום נזקפת לזכות מועצת העיר שהכירה בחשיבותה. היא החליטה לרכוש את המקום מבעליה הפרטיים ולשפץ אותו.

האדריכל הנודע Ignác Ullmann הסכים לבצע את העבודה ללא תשלום. בשנים 1863-5 הוא החליף את הריצוף, הסיר את האביזרים הבארוקיים ועיצב למקום גם מזבח חדש.

היה גם רעיון של הצייר המפורסם Josef Mánes לשנות את עיצוב הפנים של המקום, אבל זה מעולם התממש וחבל. הרעיון שכן התקבל והפך למציאות הוא לגדר את המקום בגדר מתכת בסגנון ניאו-רומנסקי עם מוטיב של ורד צ'כי.

פסלו של Josef Mánes ברובע פראג 8
פסלו של Josef Mánes ברובע פראג 8

שיפוץ נוסף שנערך במקום ב-1870 תרם עיצוב הפנים של המקום ציור בשם Annunciation over the presbytery, ציור של הצייר Petra Maixnera שמתאר את מריה בעת קבלת הבשורה על התעברותה הפלאית.

למעשה, כל האלמנטים של הבניין והחלק הפנימי שלו כיום הם מהמאה ה-19. נכון להיום הרוטונדה נמצאת בשימוש על ידי הכנסייה הקתולית ונערכים בה פולחנים באופן קבוע.

המקום פתוח לקהל בימים שני-שישי בתיאום מראש. מידע נוסף ניתן לקרוא באינטרנט: http://www.starokatolici.cz/

נהלל זה כאן – הרוטונדה של סט. מרטין (Rotunda st. Martina) בפראג

בתור מושבניקית יש לי כבוד גדול למושב הראשון הלא הוא נהלל. הצורה המעגלית שלו היא אמנם יוצאת דופן בנוף הישראלי, אבל מסתבר שאין חדש תחת השמש והעולם מלא במבנים עגולים.

למשל, רוטונדה שהיא מבנה אדריכלי או כל חלק ממבנה כזה שבנוי בצורה של גליל, לרוב עם קירוי בצורה של גג כלשהו (חרוט או כיפה). הרוטונדה מאופיינת בסימטריה לכל הכיוונים שהופך את מרכז הרוטונדה לחלל החשוב במבנה.

אמנם היה שימוש ברעיון כבר בתקופת יוון העתיקה, אבל רק עם המצאת הקשת ברומא העתיקה התחיל השימוש המסיבי ברוטונדות. השימוש בצורה הזו התאים לאופן הפולחן הדתי במקדשים הרומים (למשל הפנתאון), כך שלא פלא שבמרכז המעגל הם הציבו את פסלי האלים.

האימפריה הרומית כידוע כבר לא איתנו אבל הרעיון של הרוטונדה נשאר לנצח. למשל, ברנסנס השימוש ברוטונדות היה נפוץ מסיבה אסתטית  – הרוטונדה יצרה יחס מיוחד בין המבנה ובין הסביבה הטבעית שלו.

ולמה אני מספרת לכם את כל זה?

כי מסתבר שרעיון הרוטונדה הגיע גם לפראג. כולם מכירים את הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש ברובע פראג 1, אבל הרוטונדה המפורסמת בעיר נמצאת דווקא ברובע פראג 2 – הרוטונדה של מרטין הקדוש (Rotunda st. Martina) או בשמה הנוסף הרוטונדה של הצלב הקדוש (Rotunda of the Holy Cross).

הרוטונדה שהוקמה במאה ה-11 במצודת וישהראד נחשבת לאחת הרוטונדות שנשתמרו בעיר בסגנון אדריכלי רומנסקי, אבל כמו במקומות אחרים בצ'כיה גם כאן שום דבר אינו כמו שהוא נראה. מסתבר שלמקום אולם תת קרקעי שלא ידעו על קיומו עד עכשיו, כולל בזמן שחודש עיצוב הפנים שלה במאה ה-19.

ואם אתם רוצים להיווכח בכך בעצמכם זה קצת בעייתי. אמנם הרוטונדה נפתחה מחדש לקהל בשנת 1878, אבל מאז היא משמשת באופן פעיל בכנסייה. המשמעות היא שניתן לבקר בה רק בזמן שנערכת במקום תפילה. אני חושבת שההשקעה משתלמת, אבל אם לא תנסו איך תדעו?

מתכננים ביקור בגשר קארל בפראג? אפשר גם אחרת

בטח לא אחדש לכם דבר אם אומר שגשר קארל בפראג הוא הגשר המפורסם בעיר, כך שהוא עמוס לעייפה בכל שעות היום והלילה. יש כאלה שטוענים אפילו שהדרך הטובה ביותר ליהנות מהגשר היא להגיע אליו מוקדם, משהו כמו שש בבוקר.

גשר קארל - הגשר הכי צפוץ בעיר
גשר קארל – הגשר הכי צפוץ בעיר

לכן, אם אתם רוצים לבקר בעיר בצורה שאינה בנאלית ביחד עם כל העולם ואשתו (כ-10 מיליון איש מגיעים לפראג כל שנה ורובם מבקרים כמובן בגשר קארל) – כדאי שתמשיכו לקרוא ותגלו אופציה נוספת להנאה במידה ואתם חובבי גשרים.

גשר קארל לא לבד

אני ממליצה להחליף את גשר קארל בגשר מרשים לא פחות – גשר Troja שמספק למבקרים בו תחושה עתידנית אמיתית ואפשרות לאתגר. למשל, אם תעשו סלפי על רקע הגשר ותתנו לחברים בבית לנחש איפה אתם – רוב הסיכויים שאף אחד לא יגיד פראג….

בנוסף, במרחק כמה דקות הליכה מהגשר נמצאות אטרקציות תיירותיות פחות צפופות. למשל, גן החיות של פראג (שנחשב לאחד מגני החיות הטובים בעולם), הגן הבוטני של פראג וטירת טרויה מהמאה ה-17– המקום שבו נערך פסטיבל יין שנתי.

אני בטוחה שאתם תתאהבו במקום ותרצו לקנות דירה להשקעה בשכונה. כאן, בניגוד לדירות שנמצאות ליד גשר קארל המחירים סבירים ביותר וזה הזמן להכיר אותה לעומק.

כדאי להזדרז

השכונה שבה נמצא הגשר (הולושוביצה בפראג 7) משכה אליה בעבר בעיקר סטודנטים וצעירים הודות לאופציות הזולות של המגורים בה, כך שהיא נחשבה במשך שנים לאחות הענייה והקטנה של שכונת לטנה שנמצאת באותו רובע.

בשנים האחרונות גם כאן כמו בשאר פראג העניינים משתנים ולכן כדאי שתזדרזו. יש כאלו שטוענים שהשכונה מבטאת את השינוי הנדל"ני שעובר על פראג כולה, כך שיש הקוראים לה בחיבה "נוטינג היל של פראג".

נוטינג היל - ככה תראה הולושוביצה עוד כמה שנים
נוטינג היל – ככה תראה הולושוביצה עוד כמה שנים

משנת 2000 ואילך נפתחו בשכונה שפע של מקומות בילוי, הוקמו בה מיזמים אמנותיים, נערכים בה שווקים (שוק איכרים ושוק פשפשים) ויש בה מרכזי תעסוקה שיתופיים, כך שממוצע הגיל פה הוא הנמוך ביותר בכל פראג.

ורק כדי לסבר את האוזן – מאז 2015 מחירי הדירות פה עלו ב-35% כאשר בפראג כולה הם עלו ב-30% בלבד. גם מחירי השכירויות בהתאם – כאן הם עלו ב-26% בתקופה זו ואילו בפראג כולה בכמעט 23%.

מי מתגורר בשכונה?

עם זאת, השינויים במחירי הנדל"ן בשכונה אינם מהירים כמו בשכונות אחרות בפראג, מה שאומר שהיא ממשיכה להיות יעד השקעה איכותי הודות לעובדה אחת – מתגוררים בה אנשי מעמד הביניים ואנשי הצווארון הכחול.

בנוסף, זהו הרובע היחידי בפראג נכון להיום שבו ניתן לשכור אופניים חשמליים בחינם ומהירותם מוגבלת (30 קמ"ש מקסימום). בשכונה גם נמצא פארק עולם המים, כך שהיא מושכת אליה משפחות שמאמינות שזהו המקום הכי טוב לגידול ילדים בעיר.

לאחרונה נערכים בשכונה נעשים פרויקטים של התחדשות עירונית ומוקמים פרויקטים מודרניים- שני אלמנטים שמושכים לשכונה אוכלוסיות חזקות שמעלות את מחירי הנדל"ן.

הפרויקט שלכם בפראג 7

אני חושבת שהפרויקט הזה יעניין אתכם במיוחד: הפרויקט הרב תכליתי Wolf Prefa – Rivery a Port7 שיכלול משרדים, דירות, מסעדות ובתי מלון.

פרויקט זה שמוקם בימים אלו נמצא על גדת נהר הוולטאבה ומשקיף על גשר Troja, כך שאם אתם רוצים דירה להשקעה שמשקיפה על הגשר הכי מיוחד בפראג – זה הפרויקט שלכם.

 

הנה באה הרכבת: הפער במחירי הדירות ליד התחנות השונות של המטרו בפראג מצטמצם

מגורים בסמוך (400-1000 מטר) לתחנות מטרו בפראג הופכים את החיים לנוחים, אך קניית דירות הממוקמת בסמוך לתחנות אלו יכולה להיות יקרה.

תחנת מטרו בפראג
תחנת מטרו בפראג

לפי אתר האינטרנט Valou.cz – מחירי הדירות ליד תחנות מטרו ממשיכים לעלות (אם כי בקצב מואט מאשר בעבר), אך פער המחירים בין התחנות השונות מצטמצם. הנתונים מראים שעליות המחירים הגבוהות ביותר היו בסמוך לתחנות המטרו ההיקפיות. למשל :

  • מחירי הדירות בסמוך לתחנת המטרו Dejvická עלו ב-30%,
  • מחירי הדירות בסמוך לתחנת המטרו Rajská zahrada (תחנת המטרו האחרונה של קו מטרו B ) עלו ב-19%
  • מחירי הדירות ליד תחנת המטרו Hloubětín עלו ב-21%.

הדירות הזולות ביותר היו ב- Černý Most, בקצה המזרחי של קו מטרו (61,191 קרונות צ'כיות למ"ר – עלייה של 11%). כמו כן, נרשמו עליות מחירים בדירות שנמצאות בסמוך לתחנות המטרו Chodov, Roztyly, Kačerov, Hloubětín או Letňany

עם זאת, במרכז העיר ששם מחירי הדירות היו גבוהים גם בעבר – לא היה שינוי רב. למשל נרשמו ירידות מחירים קלות בדירות שנמצאות ליד תחנות המטרוKřižíkova, Florenc, Staroměstská (ירידה של 2%), Muzeum (ירידה של 4%) ו-Malostranská  (ירידה של 11%).

הדירות היקרות ביותר היו ליד תחנת המטרו Staroměstská ( 169,820 קרונות למ"ר), למרות שגם המחירים שלהם ירדו ב-9%.

תחנת מטרו בפראג
תחנת מטרו בפראג

בהשוואה לסקר שנערך במאי 2018 שהראה עליית מחירים ממוצעת של 10% לעומת הסקר של 2017 (ברבע מהדירות הייתה עלייה של יותר מ-20%), הסקר הנוכחי (שנערך בנובמבר 2019 – שנה וחצי לאחר הסקר הקודם ולא אחרי שנה כמו בעבר) מראה עלייה ממוצעת של 7% בלבד. למשל:

  • בסקר הראשון (במאי 2017) ניתן היה לרכוש 18 דירות ליד תחנות מטרו במחיר של פחות מ-5,000,000 CZK
  • בסקר השני (במאי 2018 ) היה ניתן לרכוש במחיר הזה דירת 80 מ"ר משופצת ליד 7 תחנות מטרו.
  • בינואר 2020 ניתן לרכוש במחיר הזה דירה במיקום אחד בלבד- ליד תחנת המטרו Cerny Most.

בבלוג של האתר נכתב שהסיבה לכך היא כנראה מחירי הדירות בפראג – מה שמאלץ אנשים לרכוש דירות באזורים המרוחקים ממרכז העיר, מה שמעלה את הביקוש ובהתאם את המחירים גם שם.

סיבה נוספת היא התפשטות התופעה של השכרת דירות לטווח קצר לצרכי תיירות (למשל Airbnb), מה שמוריד את היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך ובהתאם מעלה את מחירן.

כמו כן, ייתכן והסיבה לכך הוא הזמן הארוך שנדרש לצורך קבלת אישור בנייה של דירות חדשות, כך שמשלב התכנון ועד תחילת הבנייה בפועל עוברות כ-4 שנים בממוצע.

המשמעות היא שרכישת דירה בסמוך לתחנת מטרו היא השקעה בטוחה. אל תפספסו את הרכבת ורכשו דירה ליד תחנת מטרו עוד היום. לפרטים צרו קשר עם המומחים של קונביז כאן

מצודת וישהארד בפראג בעבר, בהווה ובעתיד

מצודת וישהארד בפראג אולי מפורסמת פחות ממצודת פראג שנמצאת בצידו השני של נהר הולטאבה, אבל היא מעניינת ומרתקת לא פחות. אני מזמינה אתכם לצאת איתי למסע בחלק הלא מוכר של פראג. מבטיחה שלא תצטערו ויש סיכוי לא רע שאפילו גם תרוויחו. מסוקרנים? המשיכו לקרוא

מצודת וישהראד
מצודת וישהראד

בעבר

מאמינים שמצודת וישהראד נבנתה במהלך המאה ה-10 פשוט כי אין תיעוד היסטורי (לפחות לא ממקור מהימן) לפני זה. המשמעות היא שהמצודה הזו היא לא רק המצודה הראשונה שנבנתה בפראג, אלא מקום היישוב הראשון שהוקם בתחום שייקרא מאוחר יותר העיר פראג.

הייתי אומרת שיש בעובדה הזו כדי לתת למצודה זכות ראשונים, אבל פרנסי העיר פראג חשבו אחרת ממני. למעשה, המצודה והאזור שמסביבה סופחו לתחומי העיר פראג רק ב-1883 כחלק משכונת "פראג 2" – מה שמוכיח שתמיס (אלת הצדק ההיסטורי שידועה בקוצר הראייה שלה) הייתה עיוורת גם הפעם.

ורק לשם ההשוואה – מצודת פראג אמנם הוקמה במאה ה-9, אבל עד המאה ה-12 היא כללה רק 2 בזיליקות (בזיליקת ג'ורג' הקדוש ובזיליקת ויטוס הקדוש) ומנזר. עם זאת, גם לאחר שהוקמה מצודת פראג ויושבה ע"י שושלת פשמישל ששלטה בצ'כיה מאות שנים, מצודת וישהראד לא ירדה מגדולתה והמשיכה להוות מרכז חשוב.

רק במאה ה-14 כאשר קארל ה-4 (מלך בוהמיה ה-4 שהפך לקיסר של האימפריה הרומית הקדושה) עלה על כס השלטון והפך את מצודת פראג למה שהיא היום- מצודת וישהראד איבדה את חשיבותה.

בהווה

גם כיום יש מה לעשות במקום במיוחד אם אתם חובבי ציונות ואדריכלות. אמנם בתחומי המצודה נמצאת כנסייה בסגנון גותי שנבנתה במאה ה-19, אבל גולת הכותרת של הביקור במקום הוא בית הקברות בסגנון ארט-נובו שמאכלס צ'כים מפורסמים.

רוב השמות כמובן לא יגידו לכם דבר, אבל שם אחד בטח יצלצל מוכר – סמטנה, המלחין שכתב את היצירה "מולדובה" (סימפוניה אחת מתוך מחרוזת שנקראת "מולדתי") שעליה מבוססת המנגינה של ההמנון שלנו "התקווה".

בנוסף, העובדה שמצודת וישהראד נמצאת בתחומי רובע פראג 2 הופכת אותה להרבה יותר אטרקטיבית לביקור. הרובע כולו נחשב ליעד נדל"ני נחשק, כך שאני ממליצה לבקר במצודה במסגרת סיור לאיתור נכסים להשקעה בעיקר בשכונת וינוהראדי (vinohrady).

שכונת וינוהראדי בפראג 2
שכונת וינוהראדי בפראג 2

שכונה זו נמצאת במרחק הליכה ממרכז העיר והודות לעובדה שהיא כוללת רשת של רחובות קטנים – היא נחשבת למוקד חיי הלילה העירוניים ויש בה שפע של מועדונים, מסעדות, פאבים ועוד.

וכמו בשאר פראג – גם כאן הביקוש גובר על ההיצע כך שמחירי השכירות יחסית גבוהים, במיוחד בדירות שקרובות לתחנות מטרו. וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון את עליית מחירי השכירות בפראג רבתי – כ-50% מאז 2014.

בעתיד

כמו בשאר תחומי החיים אין לדעת מה צופן העתיד ואתם יודעים למי ניתנה הנבואה. עם זאת, בתחום הנדל"ן המומחים מעריכים שמחירי הדירות בפראג רק ימשיכו ויעלו – מה שאומר שרכישת דירה בעיר באזורי הביקוש (ופראג 2 ביניהם) היא השקעה בטוחה לטווח ארוך.

המשמעות היא שאת מצודת וישהראד בפראג כנראה לא תצליחו לרכוש (פשוט כי יש נכסים שלא עומדים למכירה), אבל לגבי נכסים אחרים ברובע "פראג 2" זה בהחלט אפשרי.

כיכר העיר העתיקה בפראג ואתם

כיכר העיר העתיקה בפראג מפורסמת אמנם הודות לשעון האסטרונומי אבל היא הרבה יותר מכך. אם אתם רוצים לדעת עוד על השעון האסטרונומי בפראג אני ממליצה לכם לקרוא פה, אבל אם אתם רוצים לנצל את האטרקציה לטובתכם – פשוט תמשיכו לקרוא.

כיכר העיר העתיקה בפראג - לא רק שעון
כיכר העיר העתיקה בפראג – לא רק שעון

כולם יודעים שכיכר העיר העתיקה בפראג היא אחד מהסמלים של העיר (ביחד עם מצודת פראג וגשר קארל), אבל לא כולם מבינים את המשמעות הכלכלית של הסמל הזה. אבל קודם כל – קצת על העבר וההווה של עיר העתיקה של פראג

העיר העתיקה בפראג – עבר

העיר העתיקה בפראג שנקראת בצ'כית Staré Město נמצאת לאורך הגדה הימנית של הולטאבה, הנהר שחוצה את העיר.

העיר שמשתרעת על כ-130 דונם הוקמה במהלך ימי הביניים, כך שהיא נחשבת ובצדק כמשתמע משמה לאזור המיושב הכי עתיק בפראג. עם זאת, רק ב-1784 היא צורפה רשמית לעיר ועד אז היה לה מעמד של עיירה עצמאית.

העיר העתיקה של פראג כוללת אטרקציות שונות מלבד השעון המפורסם, למשל קתדרלת טין, גשר קארל, 2 כנסיות (כנסיית האבל הקדוש וכנסיית מרטין הקדוש), את רוטנדת הצלב הקדוש וכמובן את הרובע היהודי הידוע.

העיר העתיקה בפראג – הווה

העיר העתיקה של פראג הוכרזה ב-1992 כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו, מה שמשך לעיר מאז תיירים רבים.

הנתונים האחרונים מצביעים על כך שלפראג מגיעים כ-10 מיליון תיירים בשנה– מה שהופך את העיר שמאכלסת 2 מיליון איש בלבד לצפופה במיוחד.

המשמעות היא שמציאת חדרי מלון בעיר (ובמיוחד באזור העיר העתיקה) בכל ימות השנה היא משימה כמעט בלתי אפשרית, גם לנוכח העובדה שהשהייה בפראג נחשבת זולה במיוחד.

איך כל האנשים האלה ימצאו בית מלון?
איך כל האנשים האלה ימצאו בית מלון?

אז מה עושים?

אחת האפשרויות הנפוצות בקרב התיירים היא הזמנת מקום בדירת תיירות בסגנון Airbnb. בניגוד לערים אחרות בעולם בפראג זה חוקי לחלוטין וזו גם האפשרות שלכם להרוויח.

אמנם אזור מרכז העיר (פראג 1) נחשב ליקר מכולם בתחום הנדל"ן, אבל כגודל ההשקעה כך גודל התשואה. למשל, כבר ב-2014 נרשמה עלייה של כמה אחוזים בכל חודש בשימוש באופציה הזו, כך שכדאי לכם לנצל את ההזדמנות.

בניגוד אלינו עליית מחירי הנדל"ן בפראג לא מתרחשת בבועה וכלכלת צ'כיה לא רק יציבה, אלא גם נחשבת לאחת החזקות בעולם וזוכה לדירוג אשראי שטרם הגענו אלינו.

המשמעות היא שהשקעה בנדל"ן בפראג היא השקעה בטוחה שאינה סובלת מתנודתיות.

ורק כדי לסבר את האוזן – מדובר בעלייה של כ-70% ב-5 שנים מתוכם כ-10% ב-18 החודשים האחרונים, מה שאומר שמדובר באחת מהעליות התלולות באירופה בתחום זה.

ומה עם התשואה?

גם בעניין הזה אתם מסודרים. אמנם התשואה של השכרת דירות תיירות במסגרת Airbnb מחושבת לפי חדר ולא לפי אדם, אין לכן מה לדאוג מכמה סיבות:

  • המחיר לחדר ללילה אחד בפראג עומד על 100 דולר
  • ממוצע השהייה של תייר בפראג הוא 4 לילות.
  • אחוזי התפוסה בפראג הם 60-80% לאורך כל השנה.

אני כמובן ממליצה להזדרז כי מן הסתם לא תהיו לבד. אחרי שהמגזין הכלכלי פורבס טען שפראג היא העיר הכי משתלמת בעולם להשכרת דירות Airbnb, כנראה יהיו עוד אנשים שיחשבו כמוכם. ואיך אומרים באנגלית – Great mind think alike…

שכונת Nové Město בפראג היא אחת מ-50 השכונות הכי מגניבות בעולם

שכונת Nové Město ("העיר החדשה") בפראג הגיעה למקום 49 ברשימת 50 השכונות המגניבות בעולם של המגזין Time Out.

העיר העתיקה פראג בחושך

במגזין נכתב לגבי השכונה: "אם אתם מחפשים מקום מגניב, הצעד הראשון הוא בדרך כלל לברוח ממרכזי התיירות, אבל התחייה האמנותית המתמשכת של שכונת Nové Město בפראג היא מוקד משיכה, הן לתושבים והן לתיירים."

והם מסבירים: "בין היופי האדריכלי של Náměstí Republiky (כיכר הרפובליקה), ארקדות הארט דקו שהוחבאו סביב Václavské náměstí (כיכר ואצלב) לבין הירק של Karlovo Náměstí (כיכר קארל), תמצאו תושבים מרוצים לצד רבבות תיירים.

המגזין ממליץ על מסעדת Kantýna לארוחות צהרים וערב עתירות בשר, על בית הקפה Lucerna למעוניינים בקפה או בבירה, על בר Screenshot למעוניינים במשקה ולאלו שמחפשים בידור –  הוא ממליץ על מוזיאון הקולנוע הלאומי החדש NaFilm ועל Edison Filmhub.

זו אינה הפעם הראשונה ששכונות של פראג נכנסות לרשימה המכובדת. לפני שנה המגזין בחר בקרלין של פראג כאחד מחמישים השכונות המגניבות בעולם.

לגבי פראג עצמה אז אתר Expats.cz הצ'כי בחר את השכונות המגניבות מבחינתו בפראג. בראש הרשימה נמצאת שכונת ורסוביצ'ה (במיוחד רחוב Krymská וסביבותיו), ואחריה שכונת ז'יז'קוב, שכונת הולסוביצה וכן השכונות  וינוהרדי ודייויצקה.

דירה להשקעה – למה דירה אחת קטנה בפראג תבטיח לך את הפנסיה

גם אם אתם עובדים היום במקום עבודה מסודר שמפריש עבורכם כספים כחוק לקרן פנסיה – רוב הסיכויים שזה לא ממש יספיק לכם כשתגיע שעתכם להיות גמלאים. רק חשבו על עליות המחירים שהתרחשו מאז שהתחלתם לעבוד ותעשו את החשבון. לא מעודד, נכון?

המסקנה היא שצריך לדאוג לדרכי פרנסה חלופיות עוד היום. אחת האופציות היעילות היא רכישת דירה להשקעה בחו"ל. לפניכם שתיים מהסיבות שכדאי לבחור דווקא בפראג.

התשואה – הודות למחסור בדירות להשכרה בפראג מחירי השכירות עולים, כך שהתשואה שתקבלו תהיה גדולה יותר מכל ריבית בנקאית.

עליות ערך – מחירי הנדל"ן בצ'כיה בכלל ובפראג בפרט רק עולים, כך שבמקרה הצורך תוכלו למכור את הדירה בסכום גבוה בהרבה מזה שקניתם אותה. המשמעות היא שאתם מרוויחים פעמיים: פעם אחת מהתשואה כתוצאה מההשכרה ופעם שנייה ממכירה בערך גבוה יותר ממחיר הקנייה.

לבחור בחוכמה

עם זאת כדאי לבחור את הדירה להשקעה בתבונה. כלומר לא רק בהתאם להון ההתחלתי שלכם, אלא גם בהתאם לאופי השונה של השכונות בפראג. כמו בכל מקום, גם בפראג לכל שכונה יש אווירה משלה שמכתיבה את גובה התשואה.

למשל, רובע פראג 6 נחשב ל"הרצליה פיתוח" המקומי ומאוכלס בעיקר בדיפלומטים זרים, באלפיון עליון הצ'כי ובעובדי הייטק מחו"ל – מה שמבטיח רווח גבוה יותר על כל שקל שתשקיעו.  וזו כמובן רק דוגמה אחת כי בפראג יש יותר מ-10 רבעים שונים.

להרוויח מהתיירות

פראג היא לא רק עיר הבירה של צ'כיה והמרכז העסקי והכלכלי של המדינה, אלא גם אחת הערים המתויירות ביותר בעולם. ורק לסבר את האוזן – אוכלוסיית פראג מונה 2 מיליון איש אבל כל שנה מגיעים אליה 10 מיליון תיירים, כלומר פי 5 ממספר התושבים בה.

המשמעות היא שבפראג יש אופציה נוספת והיא רכישת דירה להשקעה לצורך השכרה לטווח קצר (Airbnb ופלטפורמות דומות). בפראג בניגוד לרוב ערי העולם אופציה זו לא רק חוקית לחלוטין, אלא השלטונות מעודדים אותה כדי לתמוך בתעשיית התיירות שעליה מושתתת פרנסת העיר.

מחירים בפראג- נדל"ן

נדל"ן בפראג - לא מה שחשבתם
נדל"ן בפראג – לא מה שחשבתם

אם אתם שהמחירים בפראג בתחום הנדל"ן נתקעו בתקופה הקומוניסטית אתם לצערנו טועים ומטעים. אמנם כמו בכל עיר גם בפראג יש שכונות פחות מומלצות להשקעת נדל"ן, אבל כדי לקבל תשובה מושכלת שאלנו את המומחים של קונביז וזו התשובה שקיבלנו:

פראג 1 – לפי המומחים ברובע פראג 1 מומלץ לרכוש נדל"ן בשכונות יוזפוב ונובו מסטו (העיר החדשה). הראשונה נחשבת ללב של העיר פראג כולה, כך שלא פלא שהיא נחשבת ליקרה ביותר בפראג מבחינת מחיר למ"ר. השכונה השנייה אמנם נחשבת לאזור העסקים והמסחר העירוני, אבל דווקא בגלל זה היא מצויינת לרכישת דירות להשכרה לטווח קצר כמו Airbnb.

פראג 2 – ברובע זה המומחים של קונביז ממליצים על שכונת וינוהרדי, אחת השכונות היוקרתיות למגורים בפראג בפרט ובצ'כיה בכלל. השכונה מאוכלסת בעיקר ע"י תושבים זרים ומאופיינת בבתי קפה ציוריים ורומנטיים, כך שהיא מאפשרת ליהנות מאווירה בינלאומית וממחירי שכירות גבוהים במיוחד.

פראג 3 – ברובע זה מומלץ לפי המומחים לרכוש דירות להשקעה בשכונת ז'יז'קוב מסיבה אחת – השכונה קרובה לאוניברסיטה ואף פעם אין מחסור בסטודנטים שמחפשים מגורים שלא במעונות, כך שהיא מאופיינת באווירה צעירה ורעננה שמנוגדת לכל מה שאולי חשבתם על פראג. ואם אתם לא מאמינים שהשכונה עברה מהפך נדל"ני – צפו בסרטון והיווכחו בטעותכם.

פראג 4 – המומחים של קונביז ממליצים על שתי שכונות ברובע פראג 4 : שכונת פנקרץ ושכונת נוסלה. הראשונה היא מרכז עסקי גדול ללא מקומות מגורים רבים, כך שהודות להיצע גדול ולביקוש נמוך תיהנו ממחירי שכירות גבוהים במיוחד. השכונה השנייה מאופיינת באוכלוסייה איכותית, בקשרי תחבורה מצויינים למרכז העיר ובמחירי נדל"ן יחסית נמוכים, כך שהיא פשוט השקעה טובה.

פראג 5 – גם כאן המומחים של קונביז ממליצים של שתי אפשרויות : שכונת סמיכוב ושכונת סטודלקי. הראשונה מאופיינת במשרדים של חברות בינלאומיות רבות, כך שמחירי הנדל"ן בקרבת תחנות המטרו בשכונה אמנם גבוהים אבל בהתאמה גם מחירי השכירות. לעומתה בשכונת סטודלקי נבנו לאחרונה עשרות דירות חדשות שמאכלסות משפחות עובדים, אבל הצפי הוא שהמצב יישתנה ושמחירי השכירות בשכונה יעלו ובמילים אחרות – השקעה חכמה.

פראג 6 – גם כאן יש שתי שכונות מומלצות להשקעה לפי המומחים של קונביז : שכונת דיוויצקה ושכונת ברבנוב. הראשונה נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בפראג ומאכלסת וילות פרטיות שבהם מתגוררי עשירי העיר. המשמעות היא כמובן מחירים גבוהים הן מבחינת נדל"ן והן מבחינת שכירות. השכונה השנייה נחשבת פופולרית למגורים הודות לקרבתה לפארקים עירוניים ולטירת פראג, כך שהיא איכותית גם מבחינת השקעה בנדל"ן.

פראג 7 – ברובע זה המומחים של קונביז ממליצים על שתי שכונות : שכונת לטנה ושכונת הולושוביצה. הראשונה נהנית מביקוש גבוה במיוחד לדירות בעיקר בקרב צעירים בני מעמד הביניים והמעמד הגבוה, כך שמחירי השכירות בה רק עולים. שכונת הולושוביצה לעומתה נהנית מאוכלוסייה צעירה וסטודנטיאלית ומפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן, כך שכל רכישה של נדל"ן בשכונה זה הוא החלטה נבונה.

סטודנטים בפראג
סטודנטים בפראג

פראג 8 – גם ברובע זה יש שתי שכונות שהן מומלצות להשקעה : שכונת קרלין ושכונת ליבן. הראשונה נהנית מרחובות מרווחים, מבניינים משופצים וחדשים וכן מפריחה נדל"נית. לעומתה שכונת ליבן נחשבת מתאימה למשקיעים סולידיים עם אורך נשימה.

פראג 9 – ברובע זה המומחים של קונביז ממליצים על שכונת ויסוצ'אני – שכונה עם פרויקטים נדלנ"יים חדשים שאהובים על משפחות ואנשים מבוגרים, מה שמבטיח שתיהנו מדירה שכורה עם דיירים לטווח ארוך ובמילים אחרות – יציבות.

פראג 10 – ברובע זה השכונה המומלצת היא ורשוביצה – שכונה עם בניינים ציוריים שמאפשרת ליהנות מאווירה קלאסית במיוחד. בשכונה זו תוכלו ליהנות מרמות מחירים יחסית סבירות ומתשואה יפה.

ואם אתם חושבים שהבחירה קשה, בטח תשמחו לדעת שהכל תלוי בכם ובהעדפות שלכם. למעשה, אתם אלו שבוחרים איפה לרכוש דירה, באיזה מחיר ולאיזה מטרה כך שלא רק נותר לשאול – למה אתם מחכים? בואו ליהנות ממחירים בפראג בתחום הנדל"ן שרק עולים עם הזמן כך שאתם רק מרוויחים

מפת פראג לפי רובעים


אם אתם מחפשים מפת פראג לפי רובעים ובעברית רוב הסכויים שתתאכזבו מסיבה אחת – נכון להיום אין מפת פראג לפי רובעים בעברית אלא רק בשפות זרות. יתרה מזאת, המפות הקיימות הן באורינטציה עסקית, כך שאם אתם מעוניינים להכיר את פראג לעומק מבחינה עסקית, למשל לצרכי השקעה בנדל"ן אתם בבעיה.

למזלכם עשינו עבורכם את העבודה הקשה ומיד נפרט לגבי הרובעים החשובים של פראג. ולהבדיל ממפות אחרות של פראג אנחנו נתמקד בתחום העסקי והנדל"ני מסיבה אחת – השקעה בנדל"ן בפראג היא המתנה הכי יפה שאתם יכולים לתת לעצמכם .

פראג 1 – בטח גם אתם מכירים את רובע פראג 1 בתור הרובע התיירותי של העיר, כך שלא תופתעו אם נגיד שזהו גם הרובע היקר ביותר מבחינה נדל"נית. עם זאת, כגודל ההשקעה כך גודל התשואה במיוחד בהשכרה של נכסים מניבים למטרות תיירותיות, למשל השכרה לטווח קצר.
פראג 2 – רובע זה הוא המרכז הלא-רשמי של חיי הלילה בפראג, לכן גם פה הביקוש רב וההצע נמוך כך שאולי תשלמו ביוקר אבל תרויחו בגדול.
פראג 3 – זהו הרובע של מעמד הביניים העירוני ושכונת ז'יז'קוב מאופיינת גם בצעירים וסטודנטים. גם ברובע הזה אתם נהנים מכל העולמות : גם נדל"ן במחירים נמוכים וגם ביקושים גבוהים שלא ישאירו את הדירה שלכם ריקה. מצד שני – שכר הדירה שתקבלו ברובע זה נחשב נמוך יחסית אבל לדעתנו שוכרים איכותיים שווים הכל.
פראג 4 – רובע זה הוא הרובע הגדול בפראג הן מבחינת אוכלוסייה והן מבחינת שטח. המשמעות היא שהבקוש לדירות ברובע זה מרקיע שחקים הודות לקשרי התחבורה למרכז העיר, קיומם של בנייני משרדים ועסקים רבים ברובע זה ואפילו קניון "ארקדי פנקרץ" הפופולרי. בקיצור – גם פה תיהנו משוכרים איכותיים ומדירה שתושכר בלי הפסקה.
פראג 5 – גם רובע זה מאוכלס ע"י בני מעמד הביניים העירוני, אבל בניגוד לפראג 3 הוא מאופיין במשרדי הייטק ובבתים פרטיים רבים. המשמעות מצד אחד היא שמחירי הנכסים כאן יקרים אבל מצד שני מחיר השכירות בהתאם.

וזוהי רק ההתחלה כי בפראג מומלץ לרכוש נדל"ן גם ברובעים נוספים, למשל פראג 6, 7,8 ו-9 שלכל אחד מהם אפיון שונה מבחינה נדל"נית. אם אתם הולכים לאיבוד ולא כי המפה שברשותכם אינה מתאימה, אנחנו ממליצים לפנות למומחים של קונביז שילוו אתכם בהצלחה עד המפתח. ומי יודע, אולי תהיו הבעלים הגאים של הוילה הזו?