חושבים על ברלין כיעד להשקעת נדל"ן? כדאי שתחשבו שוב

אם אתם חושבים על ברלין בתור יעד להשקעת נדל"ן, כדאי שתשקלו זאת שנית. חוק עירוני חדש מפברואר 2020 מקפיא את מחירי השכירות ל-5 שנים ב-1.5 מיליון דירות, זאת לאחר שצעדים אחרים לא יצאו לפועל. אמנם הכסף שייחסך מהקפאת המחירים ישולם כפיצוי לבעלי הדירות בעתיד, אבל נכון לעכשיו עיר הבירה הגרמנית מתרוקנת מתושבים שלא יכולים לעמוד במחירי השכירות הגבוהים.

עוד צעד לא אפשרי בברלין
עוד צעד לא אפשרי בברלין

המשמעות של החוק

מאז נפילת חומת ברלין ב-1989 העיר נחשבה אטרקטיבית להשקעות הודות למחירים הנמוכים, בעיקר בחלק שהשתייך עד אז לצד המזרחי ונחשב לעני ולזול יותר. זה התחיל מאומנים שחיפשו אווירה בוהמיינית, המשיך במשפחות מהמעמד הבינוני והגיע לשיא כאשר גם המחירים בשכונות  היוקרה הפכו לבלתי נסבלים.

כאשר מוסיפים לכך את המחסור בדיור בכל רחבי ברלין התוצאה הייתה אחת – מחירי שכירות שאף אחד לא הצליח לעמוד בהם. בברלין כמו בגרמניה בפרט ובאירופה בכלל רוב האוכלוסייה מתגוררת בשכירות, כך שלחוק שמתייחס לדירות ישנות (כאלו שנבנו לפני 2014) צפויה להיות השפעה רבה על כ-4 מיליון תושבי העיר.

הברלינאים חלוקים בדעתם

החלת החוק הופכת את ברלין לעיר הראשונה בגרמניה שנלחמת בצורה ישירה ביוקר המחייה, מה שכמובן מעורר תגובות בעד ונגד. המצדדים חושבים שהחוק יהפוך את העיר לשוויונית יותר, אבל המקטרגים טוענים שהחוק הוא סוציאליסטי מדי, שהוא ימנע השקעת כספים בשיפוצים הנדרשים, שהוא נועד למנוע מגורים של מהגרים בעיר ובעיקר – שהוא מונע את פעולתן הטבעית של כוחות השוק החופשי.

החוק הברלינאי ואתם

המשמעות היא שאם אתם מעוניינים לרכוש נדל"ן להשקעה בחו"ל – ברלין כנראה יורדת מהפרק בשנים הקרובות. האמת היא שמי שמבין בנדל"ן לא הופתע, כי יש יעדים יותר מוצלחים באירופה להשקעה בעלי רמת חיים גבוהה ושוק נדל"ן משגשג. אחד היעדים הוא בירת צ'כיה פראג בה מחירי השכירות רק עולים – ב-5 השנים האחרונות ב-42%. אנחנו משאירים אתכם לעשות את החשבון…

פראג - עיר של שוק חופשי משגשג
פראג – עיר של שוק חופשי משגשג

 

מתכננים ביקור בגשר קארל בפראג? אפשר גם אחרת

בטח לא אחדש לכם דבר אם אומר שגשר קארל בפראג הוא הגשר המפורסם בעיר, כך שהוא עמוס לעייפה בכל שעות היום והלילה. יש כאלה שטוענים אפילו שהדרך הטובה ביותר ליהנות מהגשר היא להגיע אליו מוקדם, משהו כמו שש בבוקר.

גשר קארל - הגשר הכי צפוץ בעיר
גשר קארל – הגשר הכי צפוץ בעיר

לכן, אם אתם רוצים לבקר בעיר בצורה שאינה בנאלית ביחד עם כל העולם ואשתו (כ-10 מיליון איש מגיעים לפראג כל שנה ורובם מבקרים כמובן בגשר קארל) – כדאי שתמשיכו לקרוא ותגלו אופציה נוספת להנאה במידה ואתם חובבי גשרים.

גשר קארל לא לבד

אני ממליצה להחליף את גשר קארל בגשר מרשים לא פחות – גשר Troja שמספק למבקרים בו תחושה עתידנית אמיתית ואפשרות לאתגר. למשל, אם תעשו סלפי על רקע הגשר ותתנו לחברים בבית לנחש איפה אתם – רוב הסיכויים שאף אחד לא יגיד פראג….

בנוסף, במרחק כמה דקות הליכה מהגשר נמצאות אטרקציות תיירותיות פחות צפופות. למשל, גן החיות של פראג (שנחשב לאחד מגני החיות הטובים בעולם), הגן הבוטני של פראג וטירת טרויה מהמאה ה-17– המקום שבו נערך פסטיבל יין שנתי.

אני בטוחה שאתם תתאהבו במקום ותרצו לקנות דירה להשקעה בשכונה. כאן, בניגוד לדירות שנמצאות ליד גשר קארל המחירים סבירים ביותר וזה הזמן להכיר אותה לעומק.

כדאי להזדרז

השכונה שבה נמצא הגשר (הולושוביצה בפראג 7) משכה אליה בעבר בעיקר סטודנטים וצעירים הודות לאופציות הזולות של המגורים בה, כך שהיא נחשבה במשך שנים לאחות הענייה והקטנה של שכונת לטנה שנמצאת באותו רובע.

בשנים האחרונות גם כאן כמו בשאר פראג העניינים משתנים ולכן כדאי שתזדרזו. יש כאלו שטוענים שהשכונה מבטאת את השינוי הנדל"ני שעובר על פראג כולה, כך שיש הקוראים לה בחיבה "נוטינג היל של פראג".

נוטינג היל - ככה תראה הולושוביצה עוד כמה שנים
נוטינג היל – ככה תראה הולושוביצה עוד כמה שנים

משנת 2000 ואילך נפתחו בשכונה שפע של מקומות בילוי, הוקמו בה מיזמים אמנותיים, נערכים בה שווקים (שוק איכרים ושוק פשפשים) ויש בה מרכזי תעסוקה שיתופיים, כך שממוצע הגיל פה הוא הנמוך ביותר בכל פראג.

ורק כדי לסבר את האוזן – מאז 2015 מחירי הדירות פה עלו ב-35% כאשר בפראג כולה הם עלו ב-30% בלבד. גם מחירי השכירויות בהתאם – כאן הם עלו ב-26% בתקופה זו ואילו בפראג כולה בכמעט 23%.

מי מתגורר בשכונה?

עם זאת, השינויים במחירי הנדל"ן בשכונה אינם מהירים כמו בשכונות אחרות בפראג, מה שאומר שהיא ממשיכה להיות יעד השקעה איכותי הודות לעובדה אחת – מתגוררים בה אנשי מעמד הביניים ואנשי הצווארון הכחול.

בנוסף, זהו הרובע היחידי בפראג נכון להיום שבו ניתן לשכור אופניים חשמליים בחינם ומהירותם מוגבלת (30 קמ"ש מקסימום). בשכונה גם נמצא פארק עולם המים, כך שהיא מושכת אליה משפחות שמאמינות שזהו המקום הכי טוב לגידול ילדים בעיר.

לאחרונה נערכים בשכונה נעשים פרויקטים של התחדשות עירונית ומוקמים פרויקטים מודרניים- שני אלמנטים שמושכים לשכונה אוכלוסיות חזקות שמעלות את מחירי הנדל"ן.

הפרויקט שלכם בפראג 7

אני חושבת שהפרויקט הזה יעניין אתכם במיוחד: הפרויקט הרב תכליתי Wolf Prefa – Rivery a Port7 שיכלול משרדים, דירות, מסעדות ובתי מלון.

פרויקט זה שמוקם בימים אלו נמצא על גדת נהר הוולטאבה ומשקיף על גשר Troja, כך שאם אתם רוצים דירה להשקעה שמשקיפה על הגשר הכי מיוחד בפראג – זה הפרויקט שלכם.

 

הנה באה הרכבת: הפער במחירי הדירות ליד התחנות השונות של המטרו בפראג מצטמצם

מגורים בסמוך (400-1000 מטר) לתחנות מטרו בפראג הופכים את החיים לנוחים, אך קניית דירות הממוקמת בסמוך לתחנות אלו יכולה להיות יקרה.

תחנת מטרו בפראג
תחנת מטרו בפראג

לפי אתר האינטרנט Valou.cz – מחירי הדירות ליד תחנות מטרו ממשיכים לעלות (אם כי בקצב מואט מאשר בעבר), אך פער המחירים בין התחנות השונות מצטמצם. הנתונים מראים שעליות המחירים הגבוהות ביותר היו בסמוך לתחנות המטרו ההיקפיות. למשל :

  • מחירי הדירות בסמוך לתחנת המטרו Dejvická עלו ב-30%,
  • מחירי הדירות בסמוך לתחנת המטרו Rajská zahrada (תחנת המטרו האחרונה של קו מטרו B ) עלו ב-19%
  • מחירי הדירות ליד תחנת המטרו Hloubětín עלו ב-21%.

הדירות הזולות ביותר היו ב- Černý Most, בקצה המזרחי של קו מטרו (61,191 קרונות צ'כיות למ"ר – עלייה של 11%). כמו כן, נרשמו עליות מחירים בדירות שנמצאות בסמוך לתחנות המטרו Chodov, Roztyly, Kačerov, Hloubětín או Letňany

עם זאת, במרכז העיר ששם מחירי הדירות היו גבוהים גם בעבר – לא היה שינוי רב. למשל נרשמו ירידות מחירים קלות בדירות שנמצאות ליד תחנות המטרוKřižíkova, Florenc, Staroměstská (ירידה של 2%), Muzeum (ירידה של 4%) ו-Malostranská  (ירידה של 11%).

הדירות היקרות ביותר היו ליד תחנת המטרו Staroměstská ( 169,820 קרונות למ"ר), למרות שגם המחירים שלהם ירדו ב-9%.

תחנת מטרו בפראג
תחנת מטרו בפראג

בהשוואה לסקר שנערך במאי 2018 שהראה עליית מחירים ממוצעת של 10% לעומת הסקר של 2017 (ברבע מהדירות הייתה עלייה של יותר מ-20%), הסקר הנוכחי (שנערך בנובמבר 2019 – שנה וחצי לאחר הסקר הקודם ולא אחרי שנה כמו בעבר) מראה עלייה ממוצעת של 7% בלבד. למשל:

  • בסקר הראשון (במאי 2017) ניתן היה לרכוש 18 דירות ליד תחנות מטרו במחיר של פחות מ-5,000,000 CZK
  • בסקר השני (במאי 2018 ) היה ניתן לרכוש במחיר הזה דירת 80 מ"ר משופצת ליד 7 תחנות מטרו.
  • בינואר 2020 ניתן לרכוש במחיר הזה דירה במיקום אחד בלבד- ליד תחנת המטרו Cerny Most.

בבלוג של האתר נכתב שהסיבה לכך היא כנראה מחירי הדירות בפראג – מה שמאלץ אנשים לרכוש דירות באזורים המרוחקים ממרכז העיר, מה שמעלה את הביקוש ובהתאם את המחירים גם שם.

סיבה נוספת היא התפשטות התופעה של השכרת דירות לטווח קצר לצרכי תיירות (למשל Airbnb), מה שמוריד את היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך ובהתאם מעלה את מחירן.

כמו כן, ייתכן והסיבה לכך הוא הזמן הארוך שנדרש לצורך קבלת אישור בנייה של דירות חדשות, כך שמשלב התכנון ועד תחילת הבנייה בפועל עוברות כ-4 שנים בממוצע.

המשמעות היא שרכישת דירה בסמוך לתחנת מטרו היא השקעה בטוחה. אל תפספסו את הרכבת ורכשו דירה ליד תחנת מטרו עוד היום. לפרטים צרו קשר עם המומחים של קונביז כאן

מצודת וישהארד בפראג בעבר, בהווה ובעתיד

מצודת וישהארד בפראג אולי מפורסמת פחות ממצודת פראג שנמצאת בצידו השני של נהר הולטאבה, אבל היא מעניינת ומרתקת לא פחות. אני מזמינה אתכם לצאת איתי למסע בחלק הלא מוכר של פראג. מבטיחה שלא תצטערו ויש סיכוי לא רע שאפילו גם תרוויחו. מסוקרנים? המשיכו לקרוא

מצודת וישהראד
מצודת וישהראד

בעבר

מאמינים שמצודת וישהראד נבנתה במהלך המאה ה-10 פשוט כי אין תיעוד היסטורי (לפחות לא ממקור מהימן) לפני זה. המשמעות היא שהמצודה הזו היא לא רק המצודה הראשונה שנבנתה בפראג, אלא מקום היישוב הראשון שהוקם בתחום שייקרא מאוחר יותר העיר פראג.

הייתי אומרת שיש בעובדה הזו כדי לתת למצודה זכות ראשונים, אבל פרנסי העיר פראג חשבו אחרת ממני. למעשה, המצודה והאזור שמסביבה סופחו לתחומי העיר פראג רק ב-1883 כחלק משכונת "פראג 2" – מה שמוכיח שתמיס (אלת הצדק ההיסטורי שידועה בקוצר הראייה שלה) הייתה עיוורת גם הפעם.

ורק לשם ההשוואה – מצודת פראג אמנם הוקמה במאה ה-9, אבל עד המאה ה-12 היא כללה רק 2 בזיליקות (בזיליקת ג'ורג' הקדוש ובזיליקת ויטוס הקדוש) ומנזר. עם זאת, גם לאחר שהוקמה מצודת פראג ויושבה ע"י שושלת פשמישל ששלטה בצ'כיה מאות שנים, מצודת וישהראד לא ירדה מגדולתה והמשיכה להוות מרכז חשוב.

רק במאה ה-14 כאשר קארל ה-4 (מלך בוהמיה ה-4 שהפך לקיסר של האימפריה הרומית הקדושה) עלה על כס השלטון והפך את מצודת פראג למה שהיא היום- מצודת וישהראד איבדה את חשיבותה.

בהווה

גם כיום יש מה לעשות במקום במיוחד אם אתם חובבי ציונות ואדריכלות. אמנם בתחומי המצודה נמצאת כנסייה בסגנון גותי שנבנתה במאה ה-19, אבל גולת הכותרת של הביקור במקום הוא בית הקברות בסגנון ארט-נובו שמאכלס צ'כים מפורסמים.

רוב השמות כמובן לא יגידו לכם דבר, אבל שם אחד בטח יצלצל מוכר – סמטנה, המלחין שכתב את היצירה "מולדובה" (סימפוניה אחת מתוך מחרוזת שנקראת "מולדתי") שעליה מבוססת המנגינה של ההמנון שלנו "התקווה".

בנוסף, העובדה שמצודת וישהראד נמצאת בתחומי רובע פראג 2 הופכת אותה להרבה יותר אטרקטיבית לביקור. הרובע כולו נחשב ליעד נדל"ני נחשק, כך שאני ממליצה לבקר במצודה במסגרת סיור לאיתור נכסים להשקעה בעיקר בשכונת וינוהראדי (vinohrady).

שכונת וינוהראדי בפראג 2
שכונת וינוהראדי בפראג 2

שכונה זו נמצאת במרחק הליכה ממרכז העיר והודות לעובדה שהיא כוללת רשת של רחובות קטנים – היא נחשבת למוקד חיי הלילה העירוניים ויש בה שפע של מועדונים, מסעדות, פאבים ועוד.

וכמו בשאר פראג – גם כאן הביקוש גובר על ההיצע כך שמחירי השכירות יחסית גבוהים, במיוחד בדירות שקרובות לתחנות מטרו. וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון את עליית מחירי השכירות בפראג רבתי – כ-50% מאז 2014.

בעתיד

כמו בשאר תחומי החיים אין לדעת מה צופן העתיד ואתם יודעים למי ניתנה הנבואה. עם זאת, בתחום הנדל"ן המומחים מעריכים שמחירי הדירות בפראג רק ימשיכו ויעלו – מה שאומר שרכישת דירה בעיר באזורי הביקוש (ופראג 2 ביניהם) היא השקעה בטוחה לטווח ארוך.

המשמעות היא שאת מצודת וישהראד בפראג כנראה לא תצליחו לרכוש (פשוט כי יש נכסים שלא עומדים למכירה), אבל לגבי נכסים אחרים ברובע "פראג 2" זה בהחלט אפשרי.

כיכר העיר העתיקה בפראג ואתם

כיכר העיר העתיקה בפראג מפורסמת אמנם הודות לשעון האסטרונומי אבל היא הרבה יותר מכך. אם אתם רוצים לדעת עוד על השעון האסטרונומי בפראג אני ממליצה לכם לקרוא פה, אבל אם אתם רוצים לנצל את האטרקציה לטובתכם – פשוט תמשיכו לקרוא.

כיכר העיר העתיקה בפראג - לא רק שעון
כיכר העיר העתיקה בפראג – לא רק שעון

כולם יודעים שכיכר העיר העתיקה בפראג היא אחד מהסמלים של העיר (ביחד עם מצודת פראג וגשר קארל), אבל לא כולם מבינים את המשמעות הכלכלית של הסמל הזה. אבל קודם כל – קצת על העבר וההווה של עיר העתיקה של פראג

העיר העתיקה בפראג – עבר

העיר העתיקה בפראג שנקראת בצ'כית Staré Město נמצאת לאורך הגדה הימנית של הולטאבה, הנהר שחוצה את העיר.

העיר שמשתרעת על כ-130 דונם הוקמה במהלך ימי הביניים, כך שהיא נחשבת ובצדק כמשתמע משמה לאזור המיושב הכי עתיק בפראג. עם זאת, רק ב-1784 היא צורפה רשמית לעיר ועד אז היה לה מעמד של עיירה עצמאית.

העיר העתיקה של פראג כוללת אטרקציות שונות מלבד השעון המפורסם, למשל קתדרלת טין, גשר קארל, 2 כנסיות (כנסיית האבל הקדוש וכנסיית מרטין הקדוש), את רוטנדת הצלב הקדוש וכמובן את הרובע היהודי הידוע.

העיר העתיקה בפראג – הווה

העיר העתיקה של פראג הוכרזה ב-1992 כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו, מה שמשך לעיר מאז תיירים רבים.

הנתונים האחרונים מצביעים על כך שלפראג מגיעים כ-10 מיליון תיירים בשנה– מה שהופך את העיר שמאכלסת 2 מיליון איש בלבד לצפופה במיוחד.

המשמעות היא שמציאת חדרי מלון בעיר (ובמיוחד באזור העיר העתיקה) בכל ימות השנה היא משימה כמעט בלתי אפשרית, גם לנוכח העובדה שהשהייה בפראג נחשבת זולה במיוחד.

איך כל האנשים האלה ימצאו בית מלון?
איך כל האנשים האלה ימצאו בית מלון?

אז מה עושים?

אחת האפשרויות הנפוצות בקרב התיירים היא הזמנת מקום בדירת תיירות בסגנון Airbnb. בניגוד לערים אחרות בעולם בפראג זה חוקי לחלוטין וזו גם האפשרות שלכם להרוויח.

אמנם אזור מרכז העיר (פראג 1) נחשב ליקר מכולם בתחום הנדל"ן, אבל כגודל ההשקעה כך גודל התשואה. למשל, כבר ב-2014 נרשמה עלייה של כמה אחוזים בכל חודש בשימוש באופציה הזו, כך שכדאי לכם לנצל את ההזדמנות.

בניגוד אלינו עליית מחירי הנדל"ן בפראג לא מתרחשת בבועה וכלכלת צ'כיה לא רק יציבה, אלא גם נחשבת לאחת החזקות בעולם וזוכה לדירוג אשראי שטרם הגענו אלינו.

המשמעות היא שהשקעה בנדל"ן בפראג היא השקעה בטוחה שאינה סובלת מתנודתיות.

ורק כדי לסבר את האוזן – מדובר בעלייה של כ-70% ב-5 שנים מתוכם כ-10% ב-18 החודשים האחרונים, מה שאומר שמדובר באחת מהעליות התלולות באירופה בתחום זה.

ומה עם התשואה?

גם בעניין הזה אתם מסודרים. אמנם התשואה של השכרת דירות תיירות במסגרת Airbnb מחושבת לפי חדר ולא לפי אדם, אין לכן מה לדאוג מכמה סיבות:

  • המחיר לחדר ללילה אחד בפראג עומד על 100 דולר
  • ממוצע השהייה של תייר בפראג הוא 4 לילות.
  • אחוזי התפוסה בפראג הם 60-80% לאורך כל השנה.

אני כמובן ממליצה להזדרז כי מן הסתם לא תהיו לבד. אחרי שהמגזין הכלכלי פורבס טען שפראג היא העיר הכי משתלמת בעולם להשכרת דירות Airbnb, כנראה יהיו עוד אנשים שיחשבו כמוכם. ואיך אומרים באנגלית – Great mind think alike…

שוק הנדל"ן בפראג ואתם

הקיץ הגיע ורבים מאיתנו טסים, יטוסו או כבר טסו לחו"ל. אחד היעדים הפופולריים באירופה מבחינת הישראלים בשנים הוא בירת צ'כיה פראג.

ברוכים הבאים לפראג
ברוכים הבאים לפראג

מדובר לא רק באחד המקומות הזולים לחופשה באירופה (הבירה זולה ממים), באחד הקרובים (פחות מ-3 שעות טיסה), אלא גם בעיר שנחשבת הכי רומנטית בעולם.

המשמעות היא שפראג מתאימה לכל האוהבים באשר הם: צעירים שמתכננים הצעת נישואין לצד זוגות ותיקים יותר שבאים לחגוג ימי נישואין.

בנוסף, לעיר יש היסטוריה ותרבות עתיקים גם מבחינה יהודית – מה שהופך אותה למוקד עלייה לרגל לכל מי שנשמה יהודית באפו.

התיירות לפראג וקופסת התיירות

עם זאת, מרבית התיירים הישראלים בפראג לא מעלים על דעתם שהם יכולים להרוויח מהאטרקטיביות של העיר.

מסתבר שלפראג מגיעים כ-10 מיליון תיירים כל שנה והעיר (בעיקר העיר העתיקה) צרה מלהכיל את כולם.

כשלוקחים בחשבון את העובדה שאוכלוסיית פראג מונה רק כ-2 מיליון איש – אפשר להבין למה פרנסי העיר נקטו בצעד מפתיע : הכשרת הרעיון של השכרת דירות לטווח קצר במרכז פראג (פראג 1).

אמנם בשאר העולם זה אסור בתכלית האיסור והחוק, אבל בפראג הבינו שבלי תיירות העיר תהיה כמו כל מקום אחר ויצאו מהקופסה. פה אתם נכנסים לתמונה.

לצאת מהקופסה בפראג
לצאת מהקופסה בפראג

הצע, ביקוש וכל השאר

מכיוון שאזור פראג 1 הוא לא רק אזור תיירותי אלא גם כאמור אזור היסטורי – אין בו כמעט בנייה חדשה, כך שמתקיים פה הלכה למעשה שוק נדל"ן חופשי על בסיס הצע וביקוש.

המשמעות מבחינתכם היא שכל דירה שמושכרת לתיירות יכולה להניב תשואות יפות של כ-7-10% לשנה. נכון להיום המחירים של דירות מסוג זה נחשבים לשפויים בעיקר יחסית לישראל – משהו כמו מיליון שקל. המשמעות היא שאתם יכולים להרוויח פעמיים:

  • שכר דירה נאה עם תשואה שלא תקבלו בשום בנק
  • אפשרות למכור את הדירה בעתיד וליהנות מעליית ערך.

חשוב לזכור דבר אחד – מחירי הנדל"ן בפראג  עולים כל הזמן והתחזיות צופות שמצב זה יימשך גם בעתיד: האופטימיות שבהן מדברות על 5 שנים, אבל הפסימיות טוענות שנדרשים לפחות 40 שנה כדי לעשות זאת.

אמנם תחזיות אלו מתייחסות לשכונות המגורים של פראג ולא לרובע ההיסטורי, אבל באחרון כאמור המצב דרמטי יותר כי אין בו שום בנייה חדשה – מה שגורם להאמרת המחירים עוד יותר, כך שבהחלט כדאי להזדרז.

המרוץ לדירה בצ'כיה משחק לטובתכם

אפשרות נוספת להשקעה בפראג היא השקעה בדירות למגורים. אמנם כאן ההוצאה והתשואה נחשבות למינוריות יחסית, אבל מצד שני יש לכם אפשרות להרוויח שהעובדה שהצ'כים פשוט לא קונים דירות.

בניגוד למקובל במקומותינו זוגות צעירים צ'כים מעדיפים לשכור דירה ולא לקנות אותה. באופן הזה הם מתאימים את הדירה לחיים ולא להיפך, למשל מבחינת קרבה למקום עבודה, גודל המשפחה ואלמנטים נוספים שמשתנים במהלך הזמן.

מכיוון שהגישה הזו כוללת גם את בעלי היכולות הכלכליות בצ'כיה יש לכך משמעות אחת – מעטים בצ'כיה לוקחים משכנתא אם בכלל. כתוצאה הבנקים מעניקים משכנתאות עד גובה של 60% מערך הדירה גם לזרים.

למרות שהבנקים הצ'כים (והכלכלה במדינה בכלל) נחשבים לשמרנים, הם מאמינים בשוק הנדל"ן המקומי וביכולת הכלכלית של צ'כיה – מה שכמובן משחק לטובתכם.

בפראג אתם משחקים בטוח וגם מרוויחים בגדול
בפראג אתם משחקים בטוח וגם מרוויחים בגדול

האחות הגדולה של תל אביב

וכאמור – הודות לעובדה שבפראג חסרות נכון להיום 50,000 דירות גם כאן הרווח כולו שלכם. אמנם יש בנייה חדשה של 5000-7000 דירות חדשות כל שנה אבל זה לא מספיק, אבל גם כאן אתם אלו שצוחקים אחרונים.

למשל יש דירות ישנות בפראג שמצריכות שיפוץ, אבל העלות של השיפוץ נחשבת קטנה יחסית לשני פרמטרים שעובדים בשבילכם: שכר הדירה העתידי שתקבלו עבורה והשווי העתידי של הדירה – מה שיגרום להשבחת הנכס ולאפשרות למכור אותו ברווח מכובד.

ואגב, בפראג ההעדפה היא לדירות קטנות ככל האפשר (עד 60 מ"ר), כך שגם ההוצאה הראשונית שלכם (עם או בלי משכנתא) תהיה יחסית נמוכה.

ובמילים אחרות – מצוקת הדיור בישראל (בעיקר גוש דן) היא כאין וכאפס לעומת זו של פראג אבל המחירים זולים יותר.

אמנם התשואות בדירות מגורים נחשבות לסולידיות – 4-5% בשנה, אבל אם אתם מחפשים יציבות, בטחון, שקט נפשי ומחירי נדל"ן שרק עולים – פראג היא המקום עבורכם.

איך עושים את זה?

אחד החסרונות ברכישת נדל"ן בחו"ל בכלל ובצ'כיה בפרט הוא הבדלי המנטליות. למשל, מסמכי העברת הבעלות כתובים בשפה זרה (צ'כית במקרה הזה) ויש צורך בתרגום מקצועי. בצ'כיה גם לא נהוג ואפילו מעליב להיכנס למשא ומתן על מחיר הדירה.

לכן, הדרך הטובה ביותר היא לעשות שימוש בשירותיה של חברה שמלווה משקיעים ישראלים בפראג. באופן הזה אתם תהיו בטוחים בשני דברים: שלא קניתם חתול בשק ושרכשתם את הדירה המתאימה לכם ביותר.

בנוסף, אותה חברה יכולה לנהל את כל הקשור לדירה שלכם בפראג, כך שאתם נשארים בארץ ונותנים למומחים לשבור את הראש במידת הצורך. לא עוד טלפונים באמצע הלילה על כל נזילה בשירותים, אלא מקצועיות וניסיון שמבטיחים שאתם בידיים הכי נכונות שיש.

ואנחנו אומרים – למה לזמזם "שיר שחלמתי על פראג" כשאפשר להגשים את החלום ועוד להרוויח ממנו?

השוואה בין פראג לפילזן מבחינת השקעה נדל"נית

אם אתם מתלבטים בין פראג לפילזן מבחינת השקעה נדלנ"ית – בטח תשמחו לדעת שהחלטנו להרים עבורכם את הכפפה ולעשות השוואה בין שתי הערים. אנחנו מזמינים אתכם להמשיך לקרוא ולגלות שפילזן לא רק בירה פילזנר זורמת כמים, אלא גם הכסף.

הגודל לא קובע?

ראשית יש לקחת בחשבון את מספר התושבים במקום – בפראג מתגוררים כ-2 מיליון איש ובפילזן רק כעשירית מזה, מה שהופך את פראג לעיר הגדולה בצ'כיה ומעניק לפילזן את המקום הרביעי מבחינת גודל.

כמו פראג גם פילזן נהנית מהשקעות זרות: בפראג מדובר במשרדים של החברות גוגל, אמזון ויבמ, אבל גם פילזן לא טומנת ידה בצלחת ונמצאים בה המפעלים של החברות Daikin  ו-Panasonic .

כשמוסיפים לכך את העובדה שבפילזן נמצאים 3 מפעלים מקומיים גדולים (מפעל המכוניות סקודה, מפעל הבירות פילזנר והמזקקה הגדולה בצ'כיה)– אפשר להבין למה מדובר באחת הערים המבוססות במדינה מבחינה כלכלית.

אמנם פראג נחשבת עיר של צווארון לבן ופילזן לעיר של צווארון כחול, אבל התוצאה אחת – בשתיהן כדאי להשקיע ויפה שעה אחת קודם כי מחירי הנדל"ן בצ'כיה כולה רק עולים.

והמחיר?

מכיוון שפילזן נחשבת לעיר שדה שקרובה יותר לגרמניה מאשר לפראג (70 ק"מ לעומת 90)– מחירי הנדל"ן בה נמוכים בכ-30% מאלו שבפראג.

עם זאת, פילזן נחשבת למוקד המשיכה השני בחשיבותו בצ'כיה (אחרי פראג כמובן) למרות שהיא כאמור רק העיר ה-4 בגודלה במדינה. יתרה מזאת, כאשר מחירי הנדל"ן בפראג עלו בצורה מתונה –בפילזן הם חוו זינוק של 13% בשנה.

כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שההשקעה הראשונית בפילזן נחשבת לאחת מהנמוכות באירופה, אבל התשואה היא יחסית גבוהה (מחירי השכ"ד למ"ר הם כמעט כמו בפראג)– מתקבלת אופציית השקעה אטרקטיבית במיוחד.

אחת האפשרויות הטובות ביותר למי שמעוניין להשקיע בפילזן היא להשכיר דירה לסטודנטים. הטרנד הכי חם בצ'כיה כיום הוא בנייה לסטודנטים, כך שמתוקף היותה של פילזן עיר אוניברסיטאית היא נחשבת למקום הכי טוב לעשות זאת.

דירות בפראג לתיירות – גם אתם יכולים

אם ביקרתם בפראג בטח גם בראשכם עברה המחשבה לעבור לגור בעיר הכי יפה בעולם. אולי מגורים בפראג הם לא אפשריים מבחינת רובנו (משפחה, עבודה, מילואים וכו'), אבל אתם יכולים להגיע הכי קרוב למטרה באמצעות רכישת דירות לתיירות בפראג.

להגיע הכי קרוב למטרה
להגיע הכי קרוב למטרה

אנחנו מזמינים אתכם להמשיך לקרוא ולגלות עוד סיבות למה כדאי לכם לעשות את זה. ואגב, אתם לא תהיו הראשונים כי רבים וטובים עשו זאת לפניכם. למשל, ציון קינן שכיהן עד לאחרונה כמנכ"ל בנק הפועלים.

סיבה ראשונה – זה חוקי לחלוטין

בניגוד לערים אחרות בעולם, בפראג מותר ע"פ חוק לרכוש דירות ולהשכיר אותן לטווח קצר. בפראג בניגוד למקומות אחרים העירייה הבינה שהתיירות היא אחד מגורמי הפרנסה העירוניים העיקריים, כך שכדי לשמור על המצב יש לעשות הכל כדי שהתיירים יהיו מרוצים.

מכיוון שבפראג מתגוררים 2 מיליון איש אבל אוכלוסיית התיירים אליה היא פי 5 זה – המסקנה של העירייה היא הגיונית כי בתי המלון הקיימים פשוט לא עומדים בעומס, כך שאם לא יימצאו מקומות לינה לכולם העיר פשוט לא תהיה אטרקטיבית מבחינה תיירותית.

סיבה שנייה – זה עדיין זול יחסית

אמנם מחירי הדירות בפראג כולל דירות לתיירות רק עולים, אבל הם עדיין נחשבים לכאלו ששווים לכל נפש וכיס ישראלי – גם כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שדירות לתיירות בכל מקום הן לרוב יקרות יותר.

כאשר לוקחים בחשבון את התשואה הצפויה (8-12% בשנה), את התפוסה הגבוהה (כ-70% בשנה) ואת האפשרות להרוויח שוב בעתיד הודות למכירת הדירה בערך גבוה יותר – מתקבלת אופציה להשקעה שפשוט אסור לפספס.

סיבה שלישית –כלכלת צ'כיה

פראג היא עיר הבירה של צ'כיה והיא הראשונה ליהנות מהצמיחה הכלכלית של המדינה, למשל העובדה שיש בה תל"ג ותמ"ג ברמה עולמית, אבטלה אפסית ודירוג אשראי שישראל הגיעה אליו רק לאחרונה למרות שהיא מעצמת הייטק.

בנוסף, תאגידים עולמיים גדולים (גוגל, אמזון , יבמ ועוד) בחרו בפראג בתור יעד למשרדים שלהם – מה שמוכיח שעם כל הכבוד למקומות אחרים, לפראג כנראה יש יתרונות כלכליים תחרותיים במיוחד.

מחירים בפראג

אם כבר התמזל מזלכם וביקרתם בפראג– אתם בטח כבר יודעים שהמחירים בעיר הם סיבה טובה להרים כוסית בירה נוספת.

אחת הסיבות לכך היא שעם חלוקת צ'כוסלובקיה לצ'כיה וסלובקיה – צ'כיה אמנם החליפה את המטבע לקרונה צ'כית, אבל השאירה אותו בערך זהה לזה של הקרונה הצ'כוסלובקית.

המשמעות היא שצ'כיה לא חוותה עליות מחירים כמו במדינות אחרות שאימצו לחיקם את האירו (למשל סלובקיה השכנה והשותפה לשעבר).

המחיר נמוך מדי? זה דווקא טוב

אחד התחומים שבהם ניתן לנצל זאת לטובתכם מלבד תחום התיירות הוא תחום הנדל"ן. מחירי הנדל"ן בצ'כיה בכלל ובעיר הבירה פראג בפרט אמנם עולים, אבל נשארים סבירים לחלוטין למשקיע הישראלי הסולידי.

אבל כמו בכל מקום גם בפראג צריך להשקיע בחוכמה. למשל, לרכוש דירה להשקעה בשכונה איכותית שבכוחה להשיא תשואה משמעותית.

למשל, שכונת פראג 6 שנחשבת לשכונת היוקרה המקומית ושבה מתגוררים דיפלומטים מכל העולם, אנשי העשירון העליון המקומי ואנשי הייטק צ'כים וזרים.

רוצים להרוויח עוד?

במידה ואתם מעוניינים בתשואה גבוהה במיוחד כדאי לזכור שבפראג יש אופציה נוספת חוקית לחלוטין – השכרת דירות לטווח קצר למטרות תיירות.

אמנם ברוב ערי העולם זה מנוגד לחוק, אבל בפראג הבינו שכדי לשמר את התיירות לעיר (כ-10 מיליון איש בשנה) הם צריכים ללכת עם הזרם ולא נגדו.

ללכת עם זרם התיירים בפראג
ללכת עם זרם התיירים בפראג

מכיוון שרובם ככולם של התיירים מתרכזים באזור מרכז העיר (רובע פראג 1) – מומלץ לרכוש דירות כאלו באזור זה, בעיקר בקרבת עורקי תחבורה ציבורית (תחנות של מטרו, רכבת, אוטובוס וחשמלית).

אמנם דירות אלו יקרות יותר מדירות רגילות אבל התשואה בהתאם – 8-12% בשנה תלוי במיקום, בגודל ובפינוקים של הדירה.

ואם יימאס לכם מסיבה כלשהי – תמיד תוכלו למכור את הדירה שרכשתם וליהנות מעליית הערך של נכסי הנדל"ן בפראג.

המשמעות היא שכדאי להזדרז ולרכוש דירה בפראג בהקדם. ככה גם תנצלו את המחירים בעיר לטובתכם וגם תרוויחו בעתיד. ואל דאגה – את הניהול השוטף מבצעת קרן אחזקות ולכם יישאר רק לראות את הכסף נכנס לחשבון. אז למה אתם מחכים?

דירה להשקעה – למה דירה אחת קטנה בפראג תבטיח לך את הפנסיה

גם אם אתם עובדים היום במקום עבודה מסודר שמפריש עבורכם כספים כחוק לקרן פנסיה – רוב הסיכויים שזה לא ממש יספיק לכם כשתגיע שעתכם להיות גמלאים. רק חשבו על עליות המחירים שהתרחשו מאז שהתחלתם לעבוד ותעשו את החשבון. לא מעודד, נכון?

המסקנה היא שצריך לדאוג לדרכי פרנסה חלופיות עוד היום. אחת האופציות היעילות היא רכישת דירה להשקעה בחו"ל. לפניכם שתיים מהסיבות שכדאי לבחור דווקא בפראג.

התשואה – הודות למחסור בדירות להשכרה בפראג מחירי השכירות עולים, כך שהתשואה שתקבלו תהיה גדולה יותר מכל ריבית בנקאית.

עליות ערך – מחירי הנדל"ן בצ'כיה בכלל ובפראג בפרט רק עולים, כך שבמקרה הצורך תוכלו למכור את הדירה בסכום גבוה בהרבה מזה שקניתם אותה. המשמעות היא שאתם מרוויחים פעמיים: פעם אחת מהתשואה כתוצאה מההשכרה ופעם שנייה ממכירה בערך גבוה יותר ממחיר הקנייה.

לבחור בחוכמה

עם זאת כדאי לבחור את הדירה להשקעה בתבונה. כלומר לא רק בהתאם להון ההתחלתי שלכם, אלא גם בהתאם לאופי השונה של השכונות בפראג. כמו בכל מקום, גם בפראג לכל שכונה יש אווירה משלה שמכתיבה את גובה התשואה.

למשל, רובע פראג 6 נחשב ל"הרצליה פיתוח" המקומי ומאוכלס בעיקר בדיפלומטים זרים, באלפיון עליון הצ'כי ובעובדי הייטק מחו"ל – מה שמבטיח רווח גבוה יותר על כל שקל שתשקיעו.  וזו כמובן רק דוגמה אחת כי בפראג יש יותר מ-10 רבעים שונים.

להרוויח מהתיירות

פראג היא לא רק עיר הבירה של צ'כיה והמרכז העסקי והכלכלי של המדינה, אלא גם אחת הערים המתויירות ביותר בעולם. ורק לסבר את האוזן – אוכלוסיית פראג מונה 2 מיליון איש אבל כל שנה מגיעים אליה 10 מיליון תיירים, כלומר פי 5 ממספר התושבים בה.

המשמעות היא שבפראג יש אופציה נוספת והיא רכישת דירה להשקעה לצורך השכרה לטווח קצר (Airbnb ופלטפורמות דומות). בפראג בניגוד לרוב ערי העולם אופציה זו לא רק חוקית לחלוטין, אלא השלטונות מעודדים אותה כדי לתמוך בתעשיית התיירות שעליה מושתתת פרנסת העיר.