שוק הנדל"ן במזרח אירופה נחשב לאחד השווקים החמים ביותר. עוד בשנים 2016 ו-2017 ההשקעות בו היו כ-15 מיליארד דולר בכל שנה.
הערכות של קרן המטבע הבינלאומית מדברות על צמיחה צפויה של 5.5% במדינות אלו מבחינה כלכלית, כלומר צמיחה שהיא מהטובות ביבשת אירופה.
למה לרכוש נדל"ן להשקעה במזרח אירופה?
מדינות רבות באזור מזרח אירופה עדיין נחשבות למדינות מתפתחות (מה שאומר מחירים נמוכים), השוק בהן עדיין לא רווי (אלא דווקא ההיפך מכך) והתשואות השנתיות בהתאם: 5.88% ברומניה, 5.5% בפולין ו-5.24% בהונגריה (נכון ל-2022). על צ'כיה נרחיב בהמשך הכתבה.
מתכננים כעת את החופשה שלכם?
הנה האטרקציות והפעילויות המובילות השנה בפראג. הן מבחינת מחיר והן מבחינת החוויה
עם זאת, במדינות רבות באזור זה יש סיכונים ומומלץ להשקיע במדינה שיש בה השקעות זרות. השקעות אלו מהוות מעין חותמת איכות ליציבות הכלכלית של מדינה כזו או אחרת.
חשוב לציין שדווקא המלחמה באוקראינה העלתה את ההתפתחות הנדל"נית באזור, במיוחד במדינות הסמוכות לגבול שקלטו אליהן פליטים ונכנסות לפרויקטים שונים (גם בתחום הנדל"ן) בסיוע מערבי.
המשמעות היא שהמחירים רק יעלו. ורק לשם השוואה, לפני המלחמה באוקראינה המחיר הממוצע למ"ר בוורשה היה 5664 אירו, בבודפשט 3420 אירו ובקישניב 1000 יורו עם תשואה שנתית של 10%.
איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן במזרח אירופה?
חברת 1st Move International הבריטית בדקה ב-2024 גורמים שונים שקשורים להשקעה נדל"נית כמו תעריפים של מס רכוש, שיעור מס ההכנסה על שכירות, התשואה על השכירות ושיעור עליית המחירים.
לפי בדיקה זו ליטא והונגריה הן המדינות הטובות ביותר להשקעה במזרח אירופה מבחינת החזר על ההשקעה, אבל הן לא לבד:
ליטא – בליטא הייתה תשואה של 6.77% ברבעון ה-3 של 2024, זאת עקב עלייה של מחירי השכירות ב-170% בעשור האחרון, עליית ערך של 10% ברבעון ה-2 של 2024 ואפס מגבלות על רכישת נדל"ן ע"י זרים. עם זאת, יש במדינה 15% מס הכנסה על שכירות.
אסטוניה – גם אסטוניה נחשבת ליעד מועדף – תשואה של 4.5% ועליית מחירים של 6.7% במחצית הראשונה של 2024, אבל 20% מס הכנסה על שכירות.
רומניה – ברומניה יש תשואה שנתית של 6.46%, אבל מס הכנסה של 10%. חשוב לציין שהתשואה השנתית ברומניה הייתה 5.88% ב-2011 (על רכישת נכס במחיר ממוצע של 60,000 יורו – 1450 יורו למ"ר במרכז בוקרשט), כך שללא ספק מדובר בעלייה משמעותית.
פולין – בפולין נרשמה עליית המחירים הגבוהה ביותר במחצית השנייה של 2024 (17.7% לעומת אותה תקופה ב-2023), כאשר התשואה השנתית ב-2020 הייתה 6.61% במחיר ממוצע של 2540 יורו למ"ר לדירה במרכז וורשה.
הונגריה – גם בהונגריה הייתה תשואה גבוהה (5.75% ברבעון ה-1 של 2024 ו- 5.73% תשואה שנתית ב-2020), אבל מחירי הנדל"ן בה יחסית גבוהים – 2193 אירו למ"ר לדירה במרכז בודפשט.
בחברת דלויט עשו בשבילכם את העבודה הקשה וסיכמו את מחיר השכירויות הממוצעים בערים המרכזיות באירופה (כולל מזרח אירופה) ב-2024 וכאן יש לכם השוואה של מחירי הבתים באירופה בשנים 2023-2024.
פראג – העיר המזרח אירופאית שבה אתם נהנים מכל העולמות
אחת המדינות האלו היא צ'כיה שבה משקיעות חברות בינלאומיות שונות כמו אמזון, יבמ, סוני, ג'ונסון אנד ג'ונסון ועוד.
בנוסף, מחירי השכירויות בצ'כיה בכלל ובפראג בפרט רק הולכים ועולים מסיבה אחת – הביקוש הגבוה ממילא שמתגבר עם הצורך למצוא מקומות דיור לעובדים הבינלאומיים.
בניגוד לערים אחרות במזרח אירופה בפרט ואירופה בכלל – בפראג יש אפשרות של השכרת נכסים לטווח קצר במסגרת Airbnb ואופציות דומות.
נכסים למטרה זו אמנם נחשבים יקרים יותר ומצריכים מיקום מושלם (בעיקר באזור התיירות בפראג 1) כדי ליהנות מהכנסות נאות, אבל כאשר עושים את הבחירה הנכונה אפשר ליהנות מתשואה דו-ספרתית הודות לתיירות האינסופית לעיר (12 מיליון תיירים בשנה בעיר שאוכלוסייתה שישית מכך)
פראג, בודפשט וכל השאר
אמנם פראג היא במקום ה-2 במחירי השכירות במרכז העיר אחרי בודפשט לפי הטבלה הבאה, אבל התשואה השנתית לנכסים במרכז העיר ומחוצה לה גבוהה מאשר בבודפשט.
אמנם רכישת נדל"ן בפראג נחשבת ליקרה יותר לעומת בירות מזרח אירופאיות אחרות, אך הן כוללות שטח גדול יותר מזה של פראג ואוכלוסייה מגוונת – מה שהופך את ההשקעה בהן למורכבת ולכזו שמצריכה בדיקה מדוקדקת מבחינת השכונות הכדאיות.
בבודפשט למשל, יש פערים גדולים בין שכונות חזקות ובין שכונות חלשות, כך שמי שלא מתמצא יכול בקלות למצוא את עצמו בבעיה מבחינת ההשקעה.
לא בכדי השוק הצ'כי מהווה כחמישית משוק הנדל"ן במזרח אירופה. לפי נתוני חברת המחקר נייט פארק בעיר פראג לבדה נעשו לאחרונה עסקאות בשווי 3 מיליארד יורו.
כשמוסיפים לכך את העובדה שחוקי הגנת הדייר הם מוגבלים יחסית למדינות אחרות (למשל בברלין שבה החוקים הם במפורש לטובת השוכרים ולא לטובת המשכירים) מתקבלת תוצאה אחת – עיר שהיא אידיאלית להשקעה נדלנ"ית. ועוד לא דיברנו על נדל"ן מסחרי…