פראג בלוג – עוד על פראג היפה

השקעות בפראג בתחום הנדל”ן הן הטרנד הכי חם כיום. עם זאת, בניגוד ליעדי נדל”ן אחרים השקעות בפראג בירת צ’כיה הן הרבה יותר מטרנד חולף. הסיבות לכך רבות, כך שהרשימה לפניכם מהווה טעימה בלבד.

סיבה ראשונה – מיקום, מיקום, מיקום

העיר פראג נמצאת במרכז אירופה ומשמשת לאורך הדורות כצומת בין מערב ומזרח אירופה. המשמעות היא שלפראג צביון ייחודי שמשלב ישן וחדש וקסם מיוחד שמושך אליה מיליוני תיירים.

השקעות נדל”ניות בפראג מאפשרות להרוויח מהתיירות לעיר באופן ייחודי – השכרת דירות לטווח קצר (Airbnb ופלטפורמות דומות). בניגוד לערים אחרות בעולם, השכרה מסוג זה בפראג חוקית לחלוטין ואפילו זוכה לעידוד העירייה. התשואה כמובן בהתאם…

סיבה שנייה – התשתיות

העיר פראג נהנית מתשתית תחבורתית מפותחת, הן מבחינה פנימית (קשר בין חלקי הערים השונים) והן מבחינה חיצונית (קשר למקומות אחרים באירופה). המשמעות היא שבפראג ניתן ליהנות מרכבת, רכבת תחתית (מטרו), אוטובוסים וחשמליות ובקרבתה נמצא שדה התעופה הבינ”ל של צ’כיה.

סיבה שלישית- הכלכלה

כלכלת צ’כיה נהנית מצמיחה ומאקלים פיננסי חיובי – מה שמושך אליה ובעיקר לעיר הבירה השקעות מכל העולם. למשל, חברות הייטק גדולות כמו אמזון, יבמ, גוגל. כל אלו נהנות מכח אדם זול ומשכיל, תשתיות מסודרות וכאמור – מיקום מעולה.

הדבר היחיד שחברות אלו נדרשות לדאוג לגביו בפראג הוא מקומות לינה לעובדים. המשמעות היא שהודות לביקוש הגבוה לדירות בפראג – מחירי השכירות בעיר רק עולים (רק ב-2018 הם עלו ב-2.5%) ואתם כמובן יכולים להרוויח גם פה…

סיבה רביעית- התאמה לכולם

השקעות בפראג מתאימות לכל סוגי המשקיעים. למשל, משקיעים סולידיים יכולים לרכוש דירות בה ואילו משקיעים מנוסים יכולים לרכוש בניינים, בתי מלון ואפילו טירות. בנוסף, בפראג ניתן לבחור בין מספר אפיקי השקעה, למשל השקעה בדירות להשכרה לטווח קצר (ראו סיבה ראשונה לעיל) או לטווח ארוך.

סיבה חמישית – המחירים רק עולים

הודות לכל הסיבות שציינו לעיל וסיבות נוספות – מחירי הנדל”ן בפראג רק עולים מעל ומעבר לתחזיות. למשל, ב-2017 הצפי היה לעליות של 10%, אבל בפועל העליות היו של 13.3% – העלייה הגבוהה ביותר בשנה זו במדינות האיחוד האירופי.

המשמעות היא שרכישת דירה להשקעה בפראג מאפשרת ליהנות לא רק משכר דירה קבוע שעולה כל הזמן, אלא גם מרווח גדול יותר ממכירת הדירה בבוא העת. והצפי כמובן הוא שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות – מה שאומר שכדאי להזדרז כדי לקנות בזול ולמכור ביוקר. אז למי קראתם טרנד?

מצוקת הדיור בפראג הביאה את היזמים לחפש פתרונות חדשים בדמות בנייה באתרי תעשייה נטושים, בעיקר בשכונות Vysočany  ו- Hloubětí. בנייה זו נעשית כדי להגדיל את היצע הנמוך של דירות בעיר – היצע שגרם לתופעה של חיפוש מקומות דיור מחוץ לפראג. בפראג כולה יש יותר מ-1000 דונם של שטחי תעשייה לשעבר

סגן ראש העיר פראג, Petr Hlaváček טוען ש”פראג הייתה ותמיד תהיה מגנט לאנשים מכל רחבי צ’כיה – מה שמצריך מציאת פתרונות דיור הולמים לכל מי שמעוניין לגור בה. המשמעות היא שדיור זמין צריכה להיות מטרה לטווח ארוך, אחרת אנשים משכילים ומיומנים יימנעו מלגור בפראג – תופעה שאנחנו רוצים למנוע”. לטענתו “פראג חייבת לעשות הכל כדי לשמור על ההון האנושי שלה בסביבה התחרותית של ערי מרכז אירופה”.

הסיבות העיקריות לביקוש הגבוה לדירות בפראג טמון בצמיחה הכלכלית ובאבטלה הנמוכה בעיר, בעובדה שאוכלוסיית העיר רק גדלה ובכך שהשקעה בעיר היא פעולה חכמה – בעיקר הודות לריביות הנמוכות בתחום המשכנתאות. עם זאת, היצע הדירות אינו מצליח להגיב בצורה הולמת לביקוש. בתשעת החודשים הראשונים של 2018 היגרו לעיר כ-20,000 איש וצפוי שמגמה זו לא תשתנה. אמנם בעיר יש דירות פנויות, אך הודות לעלייה בביקוש מחירן רק עולה.

והנה מה שאומרים תושבי פראג החדשים :

למשל, בספטמבר 2018 היו בפראג כ-3000 דירות פנויות ומספר זה אמור לשלש עצמו עד 2021. שטחן הממוצע של דירות אלו הוא 80 מ”ר ומחירן כמעט 8 מיליון קרונות צ’כיות (כ-100,000 קרונות למ”ר) – עלייה שנתית של 11%. אמנם העלייה במחירים מתמתנת, אך רמת המחירים הנוכחית בשוק הנדל”ן אינה תואמת את האפשרויות הפיננסיות של רוב התושבים.

נכון לספטמבר 2018 יותר משליש מהדירות החדשות נבנות בחלק הצפון- מזרחי של העיר, בעיקר ברובעים פראג 8, פראג 9 ופראג 18. עם זאת, חברת מועצת העיר Hana Kordová Marvanová שאחראית על החקיקה, המינהל הציבורי והתמיכה בדיור בעירייה פראג. היא טוענת שהבעיה הגדולה בתחום הדיור בר-השגה קשורה לאספקת הדירות. לטענתה “קבלת היתרים לבנייה נמשכת שנים רבות ולא ניתן להעריך את מועד הבנייה הצפוי”.

לטענתה “העדיפות המיידית של העירייה היא להאיץ את תהליך קבלת ההיתרים. אנחנו תומכים בתיקון מהיר לחוק הבנייה ובמקביל מכינים הצעות לשינוי יעוד של מבנים גדולים.” כיום קבלת היתרי בנייה לפיתוח דיור חדש בפראג יכולה להימשך אפילו 10 שנים – אחד התהליכים הכי ארוכים באירופה כולה. שתי המגבלות העיקריות שגורמות לעיכוב זה הן : העובדה שמרכז העיר הוא אתר מורשת עולמי של אונס”קו והמאמצים לשימור מראה העיר ההיסטורי.

יעוץ נדלן פראג יאפשר לכם להשקיע בחוכמה בעיר הבירה הצ’כית בלי לקחת סיכונים מיותרים. השקעה נדלנ”ית בפראג כיום נחשבת להשקעת הנדל”ן הכי טובה ומשתלמת – מה שאומר שמי שמוותר על יעוץ נדלן פראג עלול לפספס את הזדמנות חייו.
שימוש בשירותיה של חברת ייעוץ מייתרת את הצורך שלכם להכיר את המנטליות הצ’כית, לדעת איך להתגבר על הבירוקרטיה הצ’כית ולדעת את השפה הצ’כית על בוריה.
בנוסף, אתם לא נדרשים לידע בנוגע לחיי היומיום במדינה, למשל מה נדרש כדי לפתוח חשבון בנק ולקיחת משכנתא, איך משלמים ועד בית, ביטוח וחשבונות שונים כמו מים, חשמל וגז. חברת הייעוץ עושה כל זאת עבורכם.

השירות המקצועי שיכניס אתכם לחברה מכובדת של משקיעים מכל העולם

יעוץ נדלן פראג מבטיח לכם כלקוחות הנאה מהשירות הכי מקצועי שאפשר בתחומים שונים:
1. איתור בניינים למכירה בפראג לצרכי השקעה. התשואות באופציה זו יכולות להגיע ל-15% ובמקרים רבים הבניינים כבר מושכרים – מה שמבטיח תשואה מיום 1.כלומר, זוהי אפשרות מצוינת לנצל את המחירים הנמוכים בתחום הקנייה ואת המחירים הגבוהים בתחום השכירות.
2. איתור נדל”ן למגורים, להשקעה או לעסקים ברחבי צ’כיה. למשל, קניית נכסים לצרכי השקעה מניבה (השכרה לטווח ארוך או קצר) או לשימוש כדירת נופש בזמן חופשה הודות לוורסטיליות של צ’כיה: מצד אחד אתרי סקי ומצד שני אתרי מרפא (למשל בעיירה קארלובי וארי שעליה מספר הסרטון הבא). בנוסף, יש אפשרות לרכוש/לשכור מבנים, חנויות או משרדים לצרכים שונים בהתאם לאופי העסק

3. ניהול נכסים בצ’כיה בכלל ובפראג בפרט. ניהול שכולל את כל הנדרש בתחום הטיפול השוטף בנכסים לרבות מציאת שוכרים, תשלומים שוטפים לרשויות השונות, תחזוקה שוטפת, גביית שכר דירה, תיקון תקלות ועוד.
4. בדיקות של נכסים לפני רכישה (בדק בית) ועוד. בדיקת המצב הפיזי של הנכס, בדיקת הסביבה שבה הוא נמצא וכן בחינת מצבו של הנכס מבחינת החוק לרבות שעבוד, מישכון וכו’. הדו”ח הסופי יכלול אומדן כספי של התיקונים במידה ויימצאו כאלה.
במידה ותעשו זאת תצטרפו לחברה טובה – משקיעים זרים מארצות שונות שבחרו בפראג בתור יעד להשקעה נדל”נית בטוחה. ורק כדי לסבר את האוזן – רק ברבעון האחרון של 2017 נקנו 8% מהדירות בפראג ע”י זרים, בעיקר בפראג 10 ופראג 5.
אמנם רוב הזרים קונים דירות בפרויקטים לפיתוח, אבל בפראג ניתן לרכוש גם דירות יד 2 ודירות להשכרה קצרת טווח. עם זאת, בכל המקרים נדרש יעוץ נדל”ני מקצועי כדי לבצע את ההשקעה החכמה והנכונה עבורכם.

באיזה חברת יעוץ לבחור?

כדי ליהנות מכל זאת יש לבחור בחברה שעומדת בפרמטרים שונים, למשל:
• מקצועיות – חברה שפועלת בהתאם ללוח הזמנים שנקבע מראש ולפי סטנדרטים גבוהים. למשל, חברה שחוזרת לפניות השונות אליה תוך 24 שעות מקסימום בלי תלות באופן יצירת הקשר – טלפון, מייל, אתר אינטרנט וכו’.
• ביטחון – חברה שלא רק זמינה ללקוחותיה 24/7, אלא גם מסייעת ותומכת בהם לכל אורך התהליך – מה שמבטיח ללקוחות תחושת ביטחון.

• התאמה ללקוחות השונים– חברה שמתאימה את עצמה לדרישות הספציפיים של הלקוחות שלה ולא להיפך. רק חברה שנוקטת בגישה כזו מבטיחה שהלקוחות הם שותפים מלאים ומגמישה עצמה לצרכים ספציפיים.
• דיסקרטיות – חברה ששומרת את הפרטים של לקוחותיה לעצמה ושאנשיה פועלים תחת הסכמי סודיות. מומלץ גם לבחור בחברה שמסוגלת לייצר הסכמים שונים ללקוחותיה (למשל בפרויקטים ספציפיים) – מה שמבטיח שאתם כלקוחות לא חותמים על הסכם גנרי שאינו מייצג אתכם כראוי.

שוק הנדל”ן במזרח אירופה נחשב לאחד השווקים החמים ביותר. בשנת 2016 ו-2017 ההשקעות בו היו כ-15 מיליארד דולר בכל שנה. השקעה בנדל”ן במזרח אירופה נעשית על רקע של ריביות נמוכות (בהונגריה למשל היא עומדת על 0.9%)– ריביות שנקבעו כך כדי לעודד צמיחה כלכלית, לעמוד בפני מיתון אפשרי וכמובן להתחרות בהצלחה עם שאר המדינות שחברות באיחוד האירופי. וכמובן שזו חלופה מצוינת למול הריביות שמעניקים בנקים הישראלים לחסכונות.

המשמעות היא שההשקעה בנדל”ן במזרח אירופה היא כדאית יותר למול החלופות, בעיקר בקרב משקיעים שמאמינים שהכוחות הכלכליים יגברו על אי-היציבות הפוליטית (למשל בפולין, הונגריה, רומניה ועוד). הערכות של קרן המטבע הבינלאומית מדברות על צמיחה צפויה של 5.5% במדינות אלו מבחינה כלכלית, כלומר צמיחה שהיא מהטובות ביבשת אירופה.

למה לרכוש נדל”ן להשקעה במזרח אירופה?

מדינות רבות באזור מזרח אירופה עדיין נחשבות למדינות מתפתחות (מה שאומר מחירים נמוכים), השוק בהן עדיין לא רווי (אלא דווקא ההיפך מכך) והתשואות בהתאם. עם זאת, במדינות רבות באזור זה יש סיכונים ומומלץ להשקיע במדינה שיש בה השקעות זרות. השקעות אלו מהוות מעין חותמת איכות ליציבות הכלכלית של מדינה כזו או אחרת.

אחת המדינות האלו היא צ’כיה שבה משקיעות חברות בינלאומיות שונות כמו אמזון, יבמ, סוני, ג’ונסון אנד ג’ונסון ועוד. בנוסף, מחירי השכירויות בצ’כיה בכלל ובפראג בפרט רק הולכים ועולים מסיבה אחת – הביקוש הגבוה ממילא שמתגבר עם הצורך למצוא מקומות דיור לעובדים הבינלאומיים.

פראג- העיר המזרח אירופאית שבה נהנים מכל העולמות

בניגוד לערים אחרות במזרח אירופה בפרט ואירופה בכלל – בפראג יש אפשרות של השכרת נכסים לטווח קצר במסגרת Airbnb ואופציות דומות. נכסים למטרה זו אמנם נחשבים יקרים יותר ומצריכים מיקום מושלם (בעיקר באזור התיירות בפראג 1) כדי ליהנות מהכנסות נאות, אבל כאשר עושים את הבחירה הנכונה אפשר ליהנות מתשואה דו-ספרתית הודות לתיירות האינסופית לעיר (12 מיליון תיירים בשנה בעיר שאוכלוסייתה שישית מכך)

כמו כן, בצ’כיה בניגוד לשכנותיה המזרח-אירופאיות האחרות כל אחד יכול לרכוש נדל”ן להשקעה – גם אם אינו אזרח צ’כי או אזרח האיחוד האירופאי. בפולין למשל, מי שאינו אזרח אירופאי נדרש לאישור מיוחד משר הפנים הפולני כדי לרכוש נדל”ן. בימים אלו כאשר גם המדינות החזקות לכאורה באיחוד האירופי (מי אמר ברקזיט ולא קיבל?) נתקלות בקשיים, צ’כיה נשארת אי של יציבות כלכלית וצמיחה.

אמנם רכישת נדל”ן בפראג נחשבת ליקרה יותר לעומת בירות מזרח אירופאיות אחרות, אך הן כוללות שטח גדול יותר מזה של פראג ואוכלוסייה מגוונת – מה שהופך את ההשקעה בהן למורכבת ולכזו שמצריכה בדיקה מדוקדקת מבחינת השכונות הכדאיות. בבודפשט למשל, יש פערים גדולים בין שכונות חזקות ובין שכונות חלשות, כך שמי שלא מתמצא יכול בקלות למצוא את עצמו בבעיה מבחינת ההשקעה.

לא בכדי השוק הצ’כי מהווה כחמישית משוק הנדל”ן במזרח אירופה. לפי נתוני חברת המחקר נייט פארק בעיר פראג לבדה נעשו לאחרונה עסקאות בשווי 3 מיליארד יורו. כשמוסיפים לכך את העובדה שחוקי הגנת הדייר הם מוגבלים יחסית למדינות אחרות (למשל בברלין שבה החוקים הם במפורש לטובת השוכרים ולא לטובת המשכירים) מתקבלת תוצאה אחת – עיר שהיא אידיאלית להשקעה נדלנ”ית.