שוק הנדל"ן בפראג ואתם

הקיץ הגיע ורבים מאיתנו טסים, יטוסו או כבר טסו לחו"ל. אחד היעדים הפופולריים באירופה מבחינת הישראלים בשנים הוא בירת צ'כיה פראג.

מדובר לא רק באחד המקומות הזולים לחופשה באירופה (הבירה זולה ממים), באחד הקרובים (פחות מ-3 שעות טיסה), אלא גם בעיר שנחשבת הכי רומנטית בעולם.

המשמעות היא שפראג מתאימה לכל האוהבים באשר הם: צעירים שמתכננים הצעת נישואין לצד זוגות ותיקים יותר שבאים לחגוג ימי נישואין.

בנוסף, לעיר יש היסטוריה ותרבות עתיקים גם מבחינה יהודית – מה שהופך אותה למוקד עלייה לרגל לכל מי שנשמה יהודית באפו.

https://www.youtube.com/watch?v=6-fysVbPLEg&t=6s

התיירות לפראג וקופסת התיירות

עם זאת, מרבית התיירים הישראלים בפראג לא מעלים על דעתם שהם יכולים להרוויח מהאטרקטיביות של העיר.

מסתבר שלפראג מגיעים כ-10 מיליון תיירים כל שנה והעיר (בעיקר העיר העתיקה) צרה מלהכיל את כולם.

כשלוקחים בחשבון את העובדה שאוכלוסיית פראג מונה רק כ-2 מיליון איש – אפשר להבין למה פרנסי העיר נקטו בצעד מפתיע : הכשרת הרעיון של השכרת דירות לטווח קצר במרכז פראג (פראג 1).

אמנם בשאר העולם זה אסור בתכלית האיסור והחוק, אבל בפראג הבינו שבלי תיירות העיר תהיה כמו כל מקום אחר ויצאו מהקופסה. פה אתם נכנסים לתמונה.

הצע, ביקוש וכל השאר

מכיוון שאזור פראג 1 הוא לא רק אזור תיירותי אלא גם כאמור אזור היסטורי – אין בו כמעט בנייה חדשה, כך שמתקיים פה הלכה למעשה שוק נדל"ן חופשי על בסיס הצע וביקוש.

המשמעות מבחינתכם היא שכל דירה שמושכרת לתיירות יכולה להניב תשואות יפות של כ-7-10% לשנה. נכון להיום המחירים של דירות מסוג זה נחשבים לשפויים בעיקר יחסית לישראל – משהו כמו מיליון שקל. המשמעות היא שאתם יכולים להרוויח פעמיים:

• שכר דירה נאה עם תשואה שלא תקבלו בשום בנק
• אפשרות למכור את הדירה בעתיד וליהנות מעליית ערך.

חשוב לזכור דבר אחד – מחירי הנדל"ן בפראג  עולים כל הזמן והתחזיות צופות שמצב זה יימשך גם בעתיד: האופטימיות שבהן מדברות על 5 שנים, אבל הפסימיות טוענות שנדרשים לפחות 40 שנה כדי לעשות זאת.

אמנם תחזיות אלו מתייחסות לשכונות המגורים של פראג ולא לרובע ההיסטורי, אבל באחרון כאמור המצב דרמטי יותר כי אין בו שום בנייה חדשה – מה שגורם להאמרת המחירים עוד יותר, כך שבהחלט כדאי להזדרז.

המרוץ לדירה בצ'כיה משחק לטובתכם

אפשרות נוספת להשקעה בפראג היא השקעה בדירות למגורים. אמנם כאן ההוצאה והתשואה נחשבות למינוריות יחסית, אבל מצד שני יש לכם אפשרות להרוויח שהעובדה שהצ'כים פשוט לא קונים דירות.

בניגוד למקובל במקומותינו זוגות צעירים צ'כים מעדיפים לשכור דירה ולא לקנות אותה. באופן הזה הם מתאימים את הדירה לחיים ולא להיפך, למשל מבחינת קרבה למקום עבודה, גודל המשפחה ואלמנטים נוספים שמשתנים במהלך הזמן.

מכיוון שהגישה הזו כוללת גם את בעלי היכולות הכלכליות בצ'כיה יש לכך משמעות אחת – מעטים בצ'כיה לוקחים משכנתא אם בכלל. כתוצאה הבנקים מעניקים משכנתאות עד גובה של 60% מערך הדירה גם לזרים.

למרות שהבנקים הצ'כים (והכלכלה במדינה בכלל) נחשבים לשמרנים, הם מאמינים בשוק הנדל"ן המקומי וביכולת הכלכלית של צ'כיה – מה שכמובן משחק לטובתכם.

האחות הגדולה של תל אביב

וכאמור – הודות לעובדה שבפראג חסרות נכון להיום 50,000 דירות גם כאן הרווח כולו שלכם. אמנם יש בנייה חדשה של 5000-7000 דירות חדשות כל שנה אבל זה לא מספיק, אבל גם כאן אתם אלו שצוחקים אחרונים.

למשל יש דירות ישנות בפראג שמצריכות שיפוץ, אבל העלות של השיפוץ נחשבת קטנה יחסית לשני פרמטרים שעובדים בשבילכם: שכר הדירה העתידי שתקבלו עבורה והשווי העתידי של הדירה – מה שיגרום להשבחת הנכס ולאפשרות למכור אותו ברווח מכובד.

ואגב, בפראג ההעדפה היא לדירות קטנות ככל האפשר (עד 60 מ"ר), כך שגם ההוצאה הראשונית שלכם (עם או בלי משכנתא) תהיה יחסית נמוכה.

ובמילים אחרות – מצוקת הדיור בישראל (בעיקר גוש דן) היא כאין וכאפס לעומת זו של פראג אבל המחירים זולים יותר.

אמנם התשואות בדירות מגורים נחשבות לסולידיות – 4-5% בשנה, אבל אם אתם מחפשים יציבות, בטחון, שקט נפשי ומחירי נדל"ן שרק עולים – פראג היא המקום עבורכם.

איך עושים את זה?

אחד החסרונות ברכישת נדל"ן בחו"ל בכלל ובצ'כיה בפרט הוא הבדלי המנטליות. למשל, מסמכי העברת הבעלות כתובים בשפה זרה (צ'כית במקרה הזה) ויש צורך בתרגום מקצועי. בצ'כיה גם לא נהוג ואפילו מעליב להיכנס למשא ומתן על מחיר הדירה.

לכן, הדרך הטובה ביותר היא לעשות שימוש בשירותיה של חברה שמלווה משקיעים ישראלים בפראג. באופן הזה אתם תהיו בטוחים בשני דברים: שלא קניתם חתול בשק ושרכשתם את הדירה המתאימה לכם ביותר.

בנוסף, אותה חברה יכולה לנהל את כל הקשור לדירה שלכם בפראג, כך שאתם נשארים בארץ ונותנים למומחים לשבור את הראש במידת הצורך. לא עוד טלפונים באמצע הלילה על כל נזילה בשירותים, אלא מקצועיות וניסיון שמבטיחים שאתם בידיים הכי נכונות שיש.

ואנחנו אומרים – למה לזמזם "שיר שחלמתי על פראג" כשאפשר להגשים את החלום ועוד להרוויח ממנו?